Mutui accesi con il fondo prima casa. Chi sono le categorie prioritarie?

Grazie al DL 198/2022, decreto Milleproroghe, le c.d categorie prioritarie, che richiedono un mutuo prima casa, possono sfruttare la garanzia del Fondo statale all’80% anziché al 50% fino al 30 giugno 2023. La proroga opera rispetto al precedente termine del 31 marzo 2023, così come fissato dall’ultima Legge di bilancio (Legge n°197/2022).

Rimane fermo che l’immobile per il quale si chiede il mutuo deve essere adibito ad abitazione principale e non deve essere immobile di lusso ossia rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.

La proroga al 30 giugno opera solo per le c.d. categorie prioritarie. Chi rientra nelle categorie prioritarie?

Ebbene, partendo dai requisiti di accesso al fondo, vediamo chi potrà sfruttare la proroga al 30 giugno 2023.

Il fondo statale per l’acquisto della prima casa

Quando parliamo di fondo di garanzia per i mutui prima casa, facciamo riferimento all’apposito fondo statale istituito con la Legge n°147/2013 (vedi art.1, comma 48). Il fondo è gestito da Consap, sulla base delle disposizioni attuative del Decreto interministeriale del 31 luglio 2014.

Detto ciò, l’intervento della garanzia, di norma al 50% rispetto all’importo del mutuo, opera:

• sui mutui connessi all’acquisto e a interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale;
• se di ammontare non superiore a 250 mila euro;
• destinati all’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale, anche con accollo da frazionamento, non rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9 o con caratteristiche di lusso, e a interventi di acquisto e ristrutturazione ed accrescimento dell’efficienza energetica.

Detto ciò, come ben evidenziato sul portale Consap,

il Fondo Prima Casa è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Nei fatti, la garanzia copre i mutui destinati ad acquistare un immobile che sia al contempo prima casa e abitazione principale. Salvo quanto appena detto.

Nel caso in cui il contribuente non paga il mutuo, il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata. In tale caso, potrà essere valutata la rottamazione delle cartelle.

Quali sono le categorie prioritarie per l’accesso al fondo prima casa?

Come accennato in premessa, per le c.d. categorie prioritarie, con Isee non superiore a 40mila euro, richiedenti un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, il DL Milleproroghe ha allungato fino al 30 giugno 2023, la validità della norma che ha elevato all’80%, rispetto all’ordinario 50% (vedi art.64, c.3 del DL 73/2201), la garanzia massima concedibile dall’apposito Fondo statale.

Detto ciò, non rimane che individuare le categorie prioritarie.

Si parla di categorie prioritarie nei seguenti casi:

• giovane coppia: nucleo familiare costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i trentacinque anni alla data di presentazione della domanda di finanziamento (il requisito è soddisfatto se non si sono compiuti 36 anni di età);
• nucleo monogenitoriale con figli minori: persona singola non coniugata, , né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi; persona, separata, divorziata o vedova convivente con almeno un proprio figlio minore;
  giovane che non ha compiuto trentasei anni di età;
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati.

Inoltre, agli stessi soggetti, è riconosciuta l’applicazione di un tasso effettivo globale (TEG) non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economie e delle Finanze ai sensi dell’art.

Attenzione, su tale ultimo passaggio (art.64, c.3 del DL 73/2201, come da modifiche milleproroghe e indicazioni portale ABI):

Per le domande di garanzia/mutuo presentate dal 1° dicembre 2022 al marzo 2023 dai mutuatari con priorità di accesso al Fondo, ricorrendone le condizioni, l’incremento della percentuale di copertura fino all’80% possa essere riconosciuto anche nei casi in cui il tasso effettivo globale (TEG) dell’operazione sia superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze (ai sensi dell’articolo 2 della legge 7 marzo 1996, n. 108), nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso interest rate swap a dieci anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso interest rate swap a dieci anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è calcolato il TEGM in vigore.

Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore.