Garanzia prestiti pensionati: guida alla vendita con nuda proprietà

Assegni bassi e crisi economica possono spingere i pensionati a chiedere prestiti: chi può offrire una casa come garanzia guarda all’istituto della nuda proprietà. Come funziona questa alternativa alla classica ipoteca e al credito ipotecario vitalizio? Quali sono i rischi e quali i vantaggi di questo sistema di vendita immobiliare? Può sembrare un gioco di parole ma la nuda proprietà serve a rendere “liquido” il mattone. Come è possibile? E’ importante conoscere bene l’istituto per poter analizzare anche le differenze con ipoteca e prestito vitalizio, sia dal punto di vista del richiedente che degli eredi.

I numeri parlano chiaro: nel 2015 il ricorso alla nuda proprietà, secondo i dati di Confabitare – l’associazione dei proprietari immobiliari – ha fatto registrare un incremento del 20% rispetto allo scorso anno. Le richieste si sono concentrate soprattutto al Nord Italia, Bologna in testa. In totale 79 mila anziani hanno ottenuto un mutuo offrendo come garanzia la casa in nuda proprietà. L’identikit tipico è quello di un over 75 anni con una pensione media mensile appena superiore ai 1.100,00 euro.

Vendita con nuda proprietà: vantaggi per usufruttario e acquirente

Prima di tutto dobbiamo chiarire che con la nuda proprietà si vende di fatto la casa, a prezzi più bassi del mercato, mantenendo il diritto abitativo fino alla morte sopravvenuta (usufrutto). A cedere un immobile mantenendo la nuda proprietà può anche essere una persona giuridica e, in questo caso, la legge fissa un limite massimo di trent’anni per la durata. L’importo dello sconto dipende dalle aspettative di vendita. Non esistono regole precise. Vero è che ci sono tabelle di valore dell’usufrutto ma queste servono a determinare l’importo delle imposte al rogito. Questi valori sono comunque indicativi: si tende a non applicare percentuali molto discostanti per evitare ricorsi da parte degli eredi. Per chi acquista casa, la nuda proprietà rappresenta chiaramente un investimento a medio-lungo temine e permette peraltro di entrare in possesso di un immobile senza dover pagare l’IMU, perchè l’imposta ricade sull’usufruttuario.

Nuda proprietà: il ruolo degli eredi nei mutui dei pensionati

Il fatto che la garanzia a tutela dei prestiti di pensionati sia concretizzata tramite prestito vitalizio o mediante nuda proprietà, rileva infatti in modo incisivo per gli eredi. Questi ultimi infatti con la nuda proprietà vengono di fatto tagliati fuori alla morte del contraente (mentre con il prestito resta la possibilità, saldando il mutuo, di rientrare in possesso dell’immobile). L’unico strumento in mano agli eredi se il pensionato ha offerto la casa a nuda proprietà come garanzia del prestito, è cercare di dimostrare che c’è stata circonvenzione di incapace. Questa conseguenza chiarisce il motivo per cui, nella maggior parte dei casi, chi opta per la garanzia del mutuo mediante nuda proprietà, non ha legami con la famiglia. Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare, ha letto questi dati come il segno della crisi e prevede che il fenomeno potrebbe aumentare ulteriormente “a fronte di un potere d’acquisto delle pensioni drasticamente in calo e del costante aumento del costo della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe”.