Guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni

Quando si parla di agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni si fa riferimento all’insieme dei bonus edilizi che sono operativi a livello nazionale per aiutare i contribuenti a mettere a nuovo la propria casa. Che sia abitazione principale, prima casa o seconda casa nulla cambia. Alcune agevolazioni riguardano anche gli immobili d’impresa o destinati all’attività professionale.

Negli ultimi 4 anni i bonus edilizi erano stati oggetto di un forte elemento di innovazione. Il riferimento è allo sconto in fattura e alla cessione del credito che in alcuni casi permettevano al contribuente di ristrutturare casa a costo zero.

Tuttavia, in considerazione delle numerose truffe perpetrate ai danni dello Stato,  il Governo ha optato per l’abrogazione quasi totale di tale meccanismo confermando la detrazione in dichiarazione dei redditi quale unico canale per usufruire dei bonus fiscali.

Nel presente approfondimento analizzeremo le principali agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni a oggi in essere tenendo conto anche delle novità 2025. Bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus sono confermati anche per il prossimo anno.

Quali sono le principali agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni?

Le principali agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni sono il bonus ristrutturazione, l’ecobonus e il sismabonus.

Iniziamo l’analisi delle principali agevolazioni fiscali partendo dal bonus 50%: c.d. bonus ristrutturazioni (vedi art.16-bis del DPR 917/86, TUIR e art.16 DL 63/2013.)

Rientrano nel bonus 50% su una spesa massima di 96.000 euro una serie di interventi piuttosto ampia.

La detrazione da ripartire in 10 quote annuali di pari importo spetta per le spese di:

1. manutenzione ordinaria (lett. a art.3 TUE);
2. manutenzione straordinaria (lett. b);
3. restauro e di risanamento conservativo (lett. c);
4. ristrutturazione edilizia (lett. d).

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, sono agevolati gli stessi interventi ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. Tali. interventi possono essere agevolati se fanno parte di un intervento di ristrutturazione più ampio.

Sono agevolati i lavori effettuati su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una “nuova costruzione” (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 4). Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

Chi può richiedere il bonus ristrutturazione?

Possono richiedere il bonus:

• il proprietario o il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• l’inquilino o il comodatario;
• i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce;
• i soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado
• il convivente di fatto;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il promissario acquirente.

Il bonus 50% può essere cumulato con altri incentivi.

In combinazione con il solo bonus ristrutturazioni si può avere anche il bonus mobili.

L’ecobonus

Quando si parla di ecobonus si fa riferimento a quei lavori finalizzati ad ottenere un risparmio energetico. Si pensi ad esempio alla sostituzione degli infissi o all’installazione dei pannelli solari. Interventi questi che possono rientrare anche nel bonus ristrutturazioni.

La norma di riferimento è l’articolo 1, commi da 344 a 349, della legge 296/2006 è l’articolo 14 del decreto legge 63/2013.

Sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni i contribuenti titolari di reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali) le società semplici
le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

Come ribadito sul portale dell’Agenzia delle entrate, per la maggior parte degli interventi la detrazione è pari al 65%, per altri spetta nella misura del 50%.

Rientrano nella seconda categoria:

• l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
• l’acquisto e posa in opera di schermature solari;
• l’acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
• la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (spetta, invece, la maggiore detrazione del 65% se le caldaie, oltre a essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti).

Sono agevolati anche gli immobili di impresa o utilizzati per la professione. Anche gli immobili merce e quelli patrimonio sono agevolati.

L’ecobonus nel condominio

Per gli interventi condominiali la detrazione sale dal 65% fino al 75% in funzione del più alto indice di prestazione energetica raggiunto. 

La detrazione andrà calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale.

Inoltre (vedi portale ADe):

Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, è prevista una detrazione ancora più alta, pari all’80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore, ovvero all’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori. Il beneficio, in questi casi, dev’essere calcolato su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Il sismabonus

Ulteriore agevolazione è quella riservata per la riduzione del rischio sismico nei territori a rischio sismico 1-2 e 3.

In realtà si tratta di lavori che rientrano nel bonus ristrutturazione ma che fino al 31 dicembre 2024, godranno di una disciplina ad hoc. Con agevolazioni rafforzate. La base di partenza è lo sconto del 50% su una spesa max di 96.000 euro. Anche in questo caso oltre agli immobili abitativi sono ammessi al bonus anche: gli immobili di impresa o quelli utilizzati per la professione; gli immobili merce e quelli patrimonio. Si veda l’interpello ADE n°437/2021.

Tuttavia.

• per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2024 spetta una detrazione del 50%,
• che va calcolata su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (per ciascun anno) e
• che deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione è più elevata (70 o 80%) quando dalla realizzazione degli interventi si ottiene una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi e quando i lavori sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali (80 o 85%).

Come richiedere il bonus ristrutturazione, l’ecobonus e il sismabonus?

Non è necessario fare alcuna richiesta all’Agenzia delle entrate per avere i suddetti bonus. Naturalmente il geometra o l’ingegnere al quale il contribuente si rivolge dovrà ottenere tutte le autorizzazioni per eseguire i lavori. Fatti salvi i casi in cui si tratta di interventi fatti in edilizia libera.

Tuttavia sia per il bonus ristrutturazione che per il sismabonus e l’ecobonus sarà necessario effettuare i pagamenti con bonifico parlante. Solo le imprese in contabilità ordinaria possono utilizzare altri strumenti di pagamento tracciabili.

Infatti per le persone fisiche e per le imprese c.d. minori vale il principio di cassa. Cosa che comporta l’obbligo di pagare le spese con il bonifico parlante.

Si veda ad esempio la risposta n° 46/2018 dell’Agenzia delle entrare sul bonifico parlante.

I dati del Bonifico Parlante

Si parla di bonifico parlante perché in fase di compilazione devono essere indicati una serie di dati:

• la causale del versamento (da essa deve evincersi che il pagamento è effettuato per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione)
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere anche diverso dall’ordinante il bonifico)
• la partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

L’ordinante il bonifico agevolazioni ristrutturazioni, può essere anche una persona diversa da quella indicata come beneficiario dell’agevolazione, ma solo quest’ultima potrà chiedere la detrazione (circolare n. 17/2015).

Per l’ecobonus ci sono delle comunicazioni da effettuare obbligatoriamente all’Enea. Ciò deve avvenire entro 90 giorni dalla fine dei lavori (collaudo). Per regolarizzare l’adempimento è possibile anche ricorrere alla c.d. remissione in bonis. Anche per il bonus 50% finalizzato al risparmio energetico, c’è una comunicazione da effettuare all’Enea ma l’eventuale omissione non comporta la decadenza dell’incentivo fiscale.

Quali sono le scadenze per usufruire delle detrazioni fiscali?

Fino al 31 dicembre 2024 troveranno applicazione le versioni potenziate dei bonus fin qui in esame.

Tuttavia  nella prossima legge di bilancio, con effetti dal 2025 ci sarà una riformulazione delle agevolazioni.

In particolare, per quanto riguarda il bonus ristrutturazione:  la spesa massima detraibile passerà da 96.000 a 48.000 euro con un’aliquota di detrazione del 36%. Nei fatti la detrazione massima sarà pari a 17.280. Stessa aliquota e limite di spesa che saranno applicati per il sismabonus.

L’ecobonus ordinario dovrebbe essere confermato: con aliquote dal 50% al 65% a seconda dell’intervento effettuato. Tuttavia si sta discutendo della possibilità di riservare i bonus rafforzati solo all’abitazione principale. Il bonus 75% è già stato ridimensionato.

Dunque, conviene fare i lavori di ristrutturazione subito. Il 31 dicembre è l’ultima chiamata anche per il superbonus 70%.

Riassumendo…

• I contribuenti possono sfruttare diversi bonus edilizi per ristrutturare la propria casa;
• i principali sono il bonus ristrutturazione, l’ecobonus e il sismabonus;
• fino al 31 dicembre 2024 si applicheranno i bonus rafforzati con limite di spesa a 96.000 euro;
• dal 2025 i bonus saranno tagliati.