I Cicli del mercato immobiliare: cosa sono e come si interpretano

Cosa sono i cicli del mercato immobiliare – Come molti di voi avranno letto nei precedenti articoli ci siamo occupati di varie tipologie di investimento, dal più “economico” e veloce, al più impegnativo e remunerativo come le aste giudiziarie. Abbiamo in oltre considerato quello che è il mercato immobiliare, come si muove, dove conviene investire e quando conviene investire. Oggi voglio portare alla vostra attenzione quelli che sono i “cicli del mercato”, come potete comprendere per ciclo si intende un ripetersi nel tempo di un fenomeno che oscilla tra un minimo e un massimo.

Esattamente in questa maniera oscillano le valutazioni degli immobili che come possiamo vedere subiscono delle variazioni dovute ad altri parametri esterni (economia reale, obbligazioni, investimenti, risparmio…).

Quando comprare casa

Prima di entrare nel succo del discorso dobbiamo sapere che ogni tipologia di investimento (acquisto di un immobile per rivenderlo, acquisto e successivo affitto dello stesso, acquisto di un immobile già locato, acquisto della nuda proprietà, acquisto tramite asta giudiziaria, acquisto di fondi di investimento) ha il proprio ciclo economico, cioè la variazione economica che un immobile può avere, varia a seconda del tipo di investimento; ogni investimento ha la sua tipologia di investitore. E di conseguenza  abbiamo cicli economici vantaggiosi, nel quale conviene acquisire e cicli economici svantaggiosi, nei quali conviene vendere o almeno non comprare.

Mercato immobiliare italiano

Come è facile capire il mercato immobiliare è sempre stato caratterizzato da periodi in cui i prezzi al mq salgono, periodi di stabilità e periodi in cui i prezzi scendono, comunque possiamo affermare che sostanzialmente per vedere delle reali variazioni dobbiamo prendere in considerazione un medio periodo ed esattamente tra i 5 e i 15 anni per poterci accorgere delle variazioni nella valutazione. Attenzione però che questo non significa che se compriamo una casa, per rivendere dobbiamo aspettare 15 anni, il contrario, se siamo capaci di comprare nel periodo (di circa 10 15 anni) in cui il ciclo immobiliare è favorevole dobbiamo aspettare solo pochi anni per vedere il valore crescere e quindi essere bravi a rivendere prima che il ciclo cambi nuovamente.

Nelle fasi ascendenti di un ciclo, il mercato immobiliare è nelle mani dei venditori, i quali posseggono immobili con prezzi che sostanzialmente puntano a salire, mentre nelle fasi discendenti, il mercato è nelle mani dei compratori i quali puntano ad acquistare a prezzi bassi dato che le variazioni dei prezzi mirano a scendere.

Come abbiamo ricordato all’inizio dell’articolo i cicli economici immobiliari variano al variare della tipologia dell’investimento ma dobbiamo tenere anche in considerazione la zona e la città nella quale dobbiamo prendere in considerazione il ciclo infatti troveremo delle variazioni più veloci nelle grandi città piuttosto che nei piccoli centri abitati, questo principalmente perché nelle grandi città troviamo appunto più investitori e più tipi di investimento mentre nei piccoli centri magari anche per la minore richiesta e domanda di immobili questi hanno dei cicli più lunghi, ma sempre con alti e bassi.

Come abbiamo potuto osservare fino al 2007, c è stato un ciclo immobiliare che ha portato i prezzi degli immobili a crescere sempre di più verso l’alto, fino a quando con l’inizio dello sgonfiarsi dell’enorme bolla immobiliare creatasi in Italia, e sempre in conseguenza del fallimento dei “mutui subprime” in america, attualmente il mercato immobiliare ha avuto prima una fase di stallo, in cui i proprietari riuscivano a tenere i prezzi, successivamente con la diminuzione di domanda del mercato hanno dovuto cominciare ad abbassare le richieste, appunto con l’inizio di un nuovo ciclo immobiliare “negativo”. Fino all’inizio del 2010 i prezzi specialmente nei piccoli centri prima e nei grandi centri dopo hanno avuto un abbattimento del 10% circa; oggi, sempre considerando i fattori esterni di cui abbiamo parlato all’inizio che non fanno altro che allontanare gli investitori nel nostro Paese ci troviamo in una fase in cui alcune tipologie di abitazioni come quelle di lusso, ville, appartamenti in zona residenziali hanno subito un abbattimento fino al 15 20% mentre per quanto riguarda le abitazioni di tipo economico e comunque abitazioni poco appetibili hanno subito una diminuzione anche del 20 25%.

Si prevede in oltre che questa situazione perdurerà fino al 2012, e personalmente non riesco a capire dove andremo a finire; sono molti gli utenti del forum che cercano di interpretare l’andamento del prossimo ciclo immobiliare, ma tutto dipende da chi sarà bravo ad interpretare altre situazioni come quelle relative agli investimenti in borsa.

Vi rimando qui di seguito un grafico nel quale possiamo osservare le variazioni:

 

 

Il grafico dell’andamento nel tempo delle quotazioni immobiliari è comunque la rappresentazione di un valore medio, in quanto nella realtà bisogna considerare le dinamiche dei mercati locali e con quelle specifiche di un determinato settore o tipologia. In generale, i valori degli immobili non variano di prezzo nello stesso momento in tutte le zone, bensì vi è una sorta di dislivello che si può raggiungere anche in 2 anni di differenza; questo parte prima dai grandi centri per arrivare in fine nelle zone più piccole.

Ricordo che per qualsiasi domanda o problematica sugli investimenti nel settore immobiliare, potete visitare il nostro forum alla sezione mercato immobiliare a questo link.

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, Sezione Mercato Immobiliare .