Il bonus facciate se cambia il possesso dell’immobile

Anche se i cantieri edili su committenza privata sono stati oggetto di blocco per contenere il diffondersi dell’emergenza legata al Covid-19 (si veda ad esempio l’Ordinanza n. 19 del 20 marzo 2020 emanata dalla Regione Campania), proviamo in questa sede a fare chiarezza su cosa succede in caso di cambio di titolarità di un immobile oggetto di interventi di ristrutturazione che danno diritto al c.d. bonus facciata introdotto con la Legge di bilancio 2020. Stiamo parlando della nuova detrazione del 90% per spese, effettuate quest’anno, inerenti il rifacimento della facciata degli edifici esistenti, cui possono accedere sia persone fisiche (soggetti IRPEF) che giuridiche (soggetti IRES), residenti e non residenti nel territorio italiano.

Ne sono esclusi i contribuenti che agiscono in regime forfettario (salvo che percepiscano altri redditi soggetti ad IRPEF) e coloro che percepiscono esclusivamente redditi soggetti a tassazione separata o imposta sostitutiva dell’IRPEF. Sono ammessi al beneficio, purché sostengano effettivamente la spesa: il proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie); il conduttore (inquilino); il comodatario (il comodato deve essere regolarmente registrato). In questi ultimi due casi è necessario essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Sempre a condizione che ne sostengano la spesa, lo sgravio fiscale spetta anche ai familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) ed ai conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016. Si rammenta che non è previsto un limite massimo di spesa ammessa alla detrazione e che quest’ultima, come avviene per le spese di ristrutturazione, è fruita in 10 quote annuali di pari importo. L’Agenzia delle Entrate ha diramato tutti i necessari chiarimenti per questo nuovo beneficio con la Circolare n. 2/E del 2020.

Potrebbe accadere che dopo aver sostenuto le spese che danno diritto a godere dello sgravio e dopo aver iniziato a goderne, l’immobile oggetto dell’intervento cambi la titolarità del possesso (ad esempio perché è venduto, oppure perché cessa il contratto di locazione, ecc.). Cosa accade in questi casi? In merito ne la normativa di riferimento ne il citato documento di prassi dettano precisazioni in merito.Pertanto, è plausibile ritenere che valgono le stesse regole previste per la detrazione legata agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per il c.d. ecobonus.

In caso di vendita o costituzione di usufrutto

Laddove l’edificio oggetto dell’intervento che ha dato diritto al bonus facciate dovesse essere ceduto prima che siano trascorsi i 10 anni, la disciplina applicabile dovrebbe essere quella in base alla quale il diritto al beneficio delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica). In termini semplici, quindi, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle quote di detrazione non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio è automaticamente trasferito a quest’ultimo. Si tenga inoltre presente che per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Inoltre, il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente. Se poi la spesa è sostenuta da un soggetto e successivamente sull’immobile è acceso usufrutto, il diritto alla detrazione resta in capo al nudo proprietario e non si trasferisce all’usufruttuario.

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.

Il trasferimento per successione e la cessazione della locazione

Nell’ipotesi di successione ereditaria, ossia nel caso di decesso del soggetto avente diritto alla detrazione, le quote residue di cui questi non potrà godere si trasferiscono di diritto all’erede o agli eredi che conservano materialmente la detenzione dell’immobile. Quindi, ad esempio, la detrazione è persa laddove non ci siano eredi che accettano l’eredità oppure laddove pur accettando l’eredità l’immobile non è materialmente posseduto da nessuno (indizio della detenzione materiale potrebbe la voltura delle utenze domestiche). C’è, comunque, da considerare che la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. Quindi, se ad esempio, si accetta l’eredità e uno o più eredi che conservano la detenzione materiale dell’immobile, successivamente dovessero cederlo in locazione o in comodato, questi non potranno fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene (lo sgravio fiscale potrà riprendersi per le eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione). Nel caso in cui, invece, l’erede o gli eredi dovessero vendere l’immobile, il beneficio non si trasferisce.

Altra ipotesi da contemplare è quella di lavori eseguiti da parte dell’affittuario o comodatario. In tal caso come anticipato, la detrazione compete in capo a questi sempreché ne abbiano effettivamente sostenuto la spesa.

Ma cosa accade quando il contratto di locazione o di comodato viene a cessare? La regola prevede che la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento.