Il mercato immobiliare italiano era già messo male prima del Coronavirus

I prezzi delle case in Italia dovrebbero proseguire il trend discendente quest’anno e nei prossimi, tant’è che Nomisma stima un calo nel triennio 2020-2022 compreso tra il 3% e il 10%. I fondamentali del nostro mercato immobiliare erano negativi prima dell’emergenza Coronavirus. Ne abbiamo discusso con il fondatore di ELVinvest, Gianmaria Panini, che ha fatto riferimento citato al rapporto Nomisma di marzo per dipingere un futuro affatto facile per le compravendite di case in Italia, il cui fatturato potrebbe implodere di 9,1-22,1 miliardi solo quest’anno.

Parliamo di 50.000/120.000 vendite in meno e di investimenti corporate in calo tra 2,6 e 5,8 miliardi e fino a 18,3 miliardi al 2022. Insomma, il Coronavirus assesterebbe un duro colpo a un mercato immobiliare già sofferente ben prima della pandemia, se è vero che nel decennio 2010-2019 i prezzi delle case in media risultano crollati del 17,6% nel nostro Paese, quando nel periodo 2010-2018 sono aumentati del 35,4% nel Regno Unito, di poco meno del 20% in Svizzera e del 13,5% in Portogallo.

In effetti, non dobbiamo dimenticare che l’economia italiana fosse entrata in recessione prima del Covid-19, con il pil a segnare -0,3% nell’ultimo trimestre del 2019. E al 31 dicembre scorso, il suo livello reale risultava inferiore di oltre il 4% rispetto al 2007, l’ultimo anno prima della crisi finanziaria globale. E come ci siamo detti molte volte, il mercato immobiliare segue i fondamentali, sia di tipo economici che socio-demografici. Quanto ai secondi, neppure da qui sono arrivate buone notizie negli anni scorsi: popolazione in calo e in progressivo invecchiamento, flussi migratori netti calanti e centinaia di migliaia di giovani che emigrano all’estero in cerca di opportunità di lavoro.

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Impatto negativo anche al nord

La domanda di case sul territorio nazionale ne ha risentito negativamente, ad eccezione di poche grandi aree, tra cui spicca Milano.

In effetti, nel Nord Ovest si era iniziata a intravedere un’inversione di tendenza nel 2019, quando i prezzi delle case crebbero mediamente del 2,1%. Ma quest’area dell’Italia risulta la più colpita dalla pandemia, che continua a registrare di gran lunga il maggior numero di contagi e vittime nella Lombardia. La fuga in treno di masse di studenti e lavoratori fuori sede dalla stazione centrale di Milano a marzo è stata un’immagine che difficilmente dimenticheremo negli anni prossimi.

L’impatto che questo shock sanitario sta già avendo sul mercato residenziale meneghino non può che essere negativo. Difficile fare previsioni, ma anche considerando che dopo il Coronavirus attecchiranno con maggiore vigore di prima pratiche come il telelavoro, possiamo affermare che vi siano numerose probabilità che i prezzi delle case ripieghino persino a Milano e nelle principali aree del Nord Italia nel medio-breve termine. L’appeal di queste zone molto ricche si è ridotto e inevitabilmente vi sarà un contraccolpo per l’immobiliare.

Per il segmento commerciale non saranno rose e fiori ovunque nel breve periodo. Basti pensare all’annuncio di questi giorni di Zara sulla imminente chiusura di 1.200 negozi nel mondo, partendo da quelli più piccoli. Il colosso dell’abbigliamento spagnolo intende puntare sulle vendite online, fenomeno che accomunerà vari settori e che darà una mazzata ai prezzi degli immobili adibiti ad uso commerciale. Lo stesso dicasi per gli uffici, con la richiesta probabile di superfici minori, dato il minor numero di lavoratori in sede. Su tutto, comunque, aleggia lo spettro di una crisi economica ben più pesante in Italia che nel resto d’Europa. E si veniva da un decennio già nerissimo.

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