Immobile in affitto diventa un BnB: posso pagare con la cedolare secca?

FiscoOggi.it, la rivista online dell’Agenzia delle entrate, ha appena risposto a un quesito di un proprio lettore, con il quale ha anche fornito utili chiarimenti in merito all’Istituto della “cedolare secca”.
Il contribuente è proprietario di un immobile ad uso abitativo che vorrebbe affittare a una società (Srl) che svolgerà attività saltuaria di bed and breakfast. Lo stesso si chiede se sia possibile pagare con la cedolare secca. Facciamo anche noi un po’ di chiarezza.

Cedolare secca, cos’è e a chi spetta

La “cedolare secca” è un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

Inoltre, con questo regime fiscale non bisogna pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute per le registrazioni dei contratti di locazione. Tuttavia, si rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto.
L’imposta sostitutiva è pari al 21 per cento del canone di locazione. A ogni modo, è prevista un’aliquota ridotta al 10 per cento per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Come si legge sul sito dell’Agenzia delle entrate, tale regime “non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.

Posso fruire del regime agevolato se poi l’immobile in affitto diventa un BnB?

Tornando al quesito posto in apertura di questo articolo, la riposta purtroppo è negativa.
Sebbene sia possibile optare per la cedolare secca al 21 per cento per le locazioni brevi, queste devono essere stipulate da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Bisogna quindi considerare l’attività esercitata dal locatario e l’utilizzo dell’immobile locato.

L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 26 del 1° giugno 2011, ha chiarito che “per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo non è possibile optare per il regime della cedolare secca, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.

Per quanto riguarda invece la locazione da parte di persone fisiche, precisiamo che dal 2021 l’applicabilità della cedolare secca è prevista solo se nello stesso anno siano destinati a questo scopo al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, chiarisce la stessa Agenzia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale.