L’Esperto Risponde – Unico immobile intestato a più eredi: la vendita va decisa all’unanimità?

Nota: Da oggi inauguriamo la nostra sezione L’Esperto Risponde. Oltre alle news e agli approfondimenti dei nostri autori, ai quesiti fiscali trattati dai nostri redattori e alle interviste, troverete online dei casi analizzati da esperti competenti. Sarà come avere notai, avvocati, commercialisti, eccetera sempre a vostra disposizione, gratuitamente.

Oggi, grazie alla collaborazione con il notaio Maria De Franchi, analizziamo un caso di disputa ereditaria abbastanza frequente. Quello di un immobile intestato a più eredi con idee diverse. L’esempio tipico è quello di più figli che ereditano la casa dei genitori ma alcuni vogliono venderla e altri mantenerla eseguendo lavori di ristrutturazione.

Buongiorno Notaio, le sottopongo la mia questione: siamo quattro figli, abbiamo ereditato una casa da nostra madre, che era l’unica proprietaria e questo è l’unico bene dell’eredità. Due fratelli vogliono venderla in quanto l’abitazione ha bisogno di una ristrutturazione importante, anche per renderla sicura, e non vogliono pagare i lavori. Io ed un’altra sorella siamo contrari alla vendita, perché siamo legati a questa casa e al ricordo di nostra madre, possiamo opporci in qualche modo o siamo costretti a vendere? Per quanto riguarda i lavori come dobbiamo comportarci? E’ vero che gli stessi sarebbero di una cifra non banale ma sono necessari, anche per evitare danni a terzi e ci limiteremmo a fare solo quelli realmente urgenti, ma con le sole sostanze mie e di mia sorella temiamo di non farcela. Grazie per la risposta che vorrà darci.

Dalla rubrica l’Esperto risponde: il notaio spiega che fine fa l’immobile intestato a più eredi

Gentile signor Antonio, grazie della sua domanda:

Vendere un immobile intestato a più eredi: la maggioranza non basta

• quanto al primo dei quesiti da lei proposti, ovvero se due dei quattro figli possano bloccare la vendita dell’immobile intestato a più eredi, la risposta è affermativa. La risposta la ritroviamo nel codice civile, infatti, l’articolo 1108 ultimo comma del codice, in materia di comunione, sancisce che per il compimento degli atti di alienazione (il caso da lei prospettato) o di costituzione di diritti reali su beni oggetto di comproprietà di più soggetti, e per locazioni di durata superiore a nove anni, è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue, con tutta evidenza, che il consenso di tutti i coeredi risulta necessario per la stipula di un valido atto di trasferimento della cosa comune; pertanto, lei e sua sorella, potete legittimamente opporvi alla vendita del bene ereditato da vostra madre, nulla potendo fare i vostri fratelli al riguardo. Una soluzione potrebbe anche essere che voi acquistiate la quota di eredità dai vostri fratelli, se ne avete la disponibilità, così da restare solo lei e sua sorella proprietari dell’immobile. Ciò comporterebbe sostenere oneri ed onori dell’eredità per l’intero diviso due. In alternativa l’eredità potrebbe essere acquistata da un terzo estraneo, conseguentemente vi ritrovereste coeredi e comproprietari con altri soggetti, che, comunque, non è la soluzione a cui auspicate.

Obbligare il comproprietario ai lavori di messa in sicurezza è possibile?

• quanto al secondo dei quesiti da lei proposto, ovvero se i coeredi non propensi alla vendita possano essere costretti a partecipare alle spese di ristrutturazione per la messa in sicurezza del fabbricato, va in primo luogo rilevato che, ai sensi dell’articolo 1104 c.c., “tutti i partecipanti alla comunione devono contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune”, quindi siete tenuti tutti e quattro i fratelli al pagamento dei lavori che andranno eseguiti sull’immobile. Inoltre, l’articolo 1110 c.c. statuisce che, in caso di trascuranza degli altri comproprietari, il partecipante alla comunione che ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso. Ne consegue che, qualora i due coeredi non fossero disponibili a contribuire alle spese, possono essere convenuti in giudizio al fine di ottenere la loro partecipazione alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune. Inoltre, qualora sia necessario affrontare con urgenza le spese per interventi di messa in sicurezza del fabbricato, gli altri coeredi potranno chiedere in sede giudiziale il rimborso delle stesse.