Contratto di locazione: cosa è e quali sono le tipologie di locazione

Approfondimento sul mondo della locazione, sui tipi di contratti, su imposte tasse e cedolare , sfratti… insomma lo consideriamo un investimento conveniente???

Vorrei interrompere, per alcuni numeri, le nostre discussioni sul mondo delle aste giudiziarie per approfondire un altro tipo di investimento, spesso collegato al primo, cioè la locazione.

Locazione definizione

Iniziamo subito col definire la locazione, “In diritto si definisce locazione il contratto con il quale una parte detto locatore si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo” (c.c.).

Facile dire che l’affitto consiste nel far utilizzare una nostra abitazione ad un’altra persona dietro il compenso di un canone determinato… ma se fin qui è stato semplice, semplice non sarà certo tutto il cammino del nostro contatto. Sono molte le insidie che si possono presentare davanti a noi, ritardi nei pagamenti, atti vandalici contro la casa, sfratti di durata infinita, consultare avvocati… tutto questo pagando sempre e comunque le tasse. Ma procediamo con ordine e guardiamo gli elementi che un contratto deve necessariamente avere:

– durata contratto locazione e tipi di locazione – la durata e la tipologia del contratto di locazione è normalmente stabilita dalle norme del codice civile, che definisce un termine minimo di 4 anni per i contratti ad uso abitativo, i cosi detti 4+4, cioè quei contratti che concedono l’uso di abitazioni e si rinnovano, o tacitamente o per contratto stesso per altri 4 anni; oppure un termine massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al contratto, in ogni modo il contratto di locazione non potrà avere una durata superiore a 30 anni cosi come fissato dal codice civile.

Contratti locazione ad uso abitativo – Poi esistono i contratti cosi detti concordati, che hanno durata 3+2 anni, dove il canone di locazione è prestabilito in base agli accordi territoriali delle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini, questi tipi di contratto appunto per il loro canone concordato godono di alcuni privilegi fiscali che vedremo più avanti.

Contratti locazione commerciale – Esistono poi i contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione cioè tutti quelli aventi ad oggetto immobili con destinazione d’uso commerciale, industriale o professionale. Questo tipo di locazione viene disciplinata dalla legge 392/78 (legge dell’equo canone) che si occupa di questa tipologia di locazioni agli artt. 27 e seguenti. Il contratto ad uso diverso dall’abitazione ha durata di 6+6 anni e si caratterizza per la possibilità di determinare liberamente l’ammontare del canone di locazione.

– Disdetta contratto di locazione – La disdetta consiste nel potere di entrambe le parti del contratto di potersi liberare dai propri obblighi per alcuni motivi stabiliti dal codice civile, generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdire il contratto, se non per alcuni motivi di relativa importanza come matrimonio o perdita della “prima casa”, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione.

– Canone contratto locazione e aggiornamento canone locazione Istat 2011– il canone e l’aggiornamento del canone possono essere liberi, cioè soggetti alla contrattazione tra le parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti dalla legge.

-Aggiornamento canone Istat 2011 – Inoltre il canone di locazione stabilito può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni, come ad esempio l’aggiornamento ISTAT che deve essere espressamente previsto nel contratto nella misura massima o ridotta al 75% e richiesto al conduttore seguendo le modalità del c.c., nel caso di scelta del 100% dell’indice istat questo andrà ad incidere nel contratto negativamente nel caso in cui l’indice del mese di riferimento sia negativo, non andrà applicato l’indice negativo nel caso in cui si sia scelto di applicare il 75%.

– Contratto locazione deposito cauzionale – il deposito cauzionale è una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, può corrispondere a 1 fino a 3 mesi del canone, a titolo di garanzia per il rispetto di tutti gli obblighi contrattuali. Tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione dopo aver calcolato i relativi interessi legali, e dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell’immobile e l’adempimento degli altri obblighi. Questo rappresenta un importante garanzia per chi si appresta ad affittare una propria abitazione, ma come vedremo più avanti esistono altri sistemi per potersi tutelare, come ad esempio una fideiussione bancaria.

– Contratto locazione oneri accessori – gli oneri accessori, le spese di riparazione e di manutenzione sono degli elementi che conviene inserire ad ogni contratto e consistono nelle spese per le utenze, normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori, e le spese condominiali. Attenzione che mentre per le utenze i contratti sono intestati direttamente all’inquilino, le spese condominiali, anche se vengono richieste direttamente dall’amministratore del condominio, sono a carico vostro, ciò significa che se il vostro inquilino non le paga sarete voi a doverle pagare e successivamente rivalervi su di lui.
Per quanto riguarda la manutenzione si segue lo stesso criterio delle spese condominiali, cioè per le riparazioni che riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione, e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

Oggi ci fermiamo qui, sperando di aver spiegato in maniera semplice quello che è un contratto di locazione, nei prossimi articoli affronteremo la dolorosa questione che riguarda gli obblighi fiscali legati alla locazione e come reagire legalmente ai vari problemi che si possono incontrare lungo la strada.

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, sezione Mercato Immobiliare .

Per leggere le altre parti della Guida al Contratto di Locazione:

Contratto di locazione: Irpef e imposta di bollo e registro

Contratto di locazione: disdetta e ripartizione spese