Pasquale Pirone
L’IMU, o Imposta Municipale Unica, è un tributo che grava sul possesso di immobili. Il che implica che chi detiene il diritto di proprietà o altri diritti reali di godimento (come usufrutto o enfiteusi) è tenuto a versarla. Questo significa che, nel caso di una casa data in affitto, l’IMU resta una responsabilità esclusiva del proprietario dell’immobile, non dell’inquilino. Di conseguenza, in caso di mancato pagamento, sarà solo il locatore a rispondere dell’inadempienza.
Tuttavia, la normativa in materia prevede alcune agevolazioni per chi affitta l’immobile.
Casa in affitto: differenze tra contratto a canone concordato e canone libero
I contratti di locazione possono essere stipulati in due principali modalità: a canone libero o a canone concordato. Ognuno con caratteristiche specifiche che influenzano sia la durata del contratto che il metodo di determinazione dell’affitto.
Canone libero: in questo tipo di contratto, le parti sono libere di stabilire l’importo del canone senza vincoli particolari, il che consente maggiore flessibilità a proprietari e inquilini. La durata del contratto è generalmente fissata a 4 anni, con un rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo diversa indicazione o recesso anticipato.
Canone concordato: il contratto a canone concordato, invece, è regolato da specifici accordi territoriali che stabiliscono i limiti minimi e massimi entro cui il canone annuo deve rientrare. Questi accordi vengono stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini e servono a garantire che i prezzi degli affitti rimangano accessibili in determinate aree. Per quanto riguarda la durata, il contratto a canone concordato ha una validità di 3 anni, con un rinnovo automatico per ulteriori 2 anni.
Questa distinzione tra i due tipi di contratto è importante anche per quanto riguarda le agevolazioni fiscali. Chi opta per un contratto a canone concordato, infatti, ha diritto a uno sconto del 25% sull’IMU, un’agevolazione che non è prevista per il canone libero.
La registrazione del contratto di locazione all’Agenzia Entrate deve farsi a prescindere dalla tipologia.
Applicazione sconto IMU casa in affitto
Lo sconto del 25% sull’IMU casa in affitto (comma 760 legge di bilancio 2020), dunque, si applica solo se la locazione è con un contratto a canone concordato. Questo beneficio fiscale può rappresentare un notevole risparmio per i proprietari, soprattutto in città dove il valore catastale degli immobili è elevato e, di conseguenza, l’IMU può raggiungere cifre consistenti.
Ma come viene calcolato lo sconto? L’IMU è un’imposta che si paga in base ai mesi di effettivo possesso dell’immobile durante l’anno. Questo significa che se un immobile è affittato per tutto l’anno con un contratto a canone concordato, lo sconto si applicherà per l’intero periodo, dal 1° gennaio al 31 dicembre.
Se invece il contratto di locazione entra in vigore nel corso dell’anno, ad esempio a partire dal 1° aprile, lo sconto sarà valido solo per i mesi in cui l’immobile è stato effettivamente affittato a canone concordato, in questo caso per 9 mesi. La regola di calcolo prevede che un mese venga considerato per intero se il possesso dell’immobile si è protratto per più della metà dei giorni di quel mese.
Vantaggi e svantaggi del canone concordato: non solo sconto IMU
Scegliere di affittare una casa con un contratto a canone concordato può comportare una serie di vantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino. Per il proprietario, oltre allo sconto sull’IMU, c’è una maggiore garanzia di continuità, grazie alla durata relativamente breve del contratto e al rinnovo automatico (in totale sono 5 anni).
Per l’inquilino, il canone concordato offre una maggiore accessibilità economica. Poiché il costo dell’affitto deve rientrare nei limiti stabiliti dagli accordi territoriali, solitamente più bassi rispetto a quelli del mercato libero.
D’altro canto, uno svantaggio per il proprietario può essere rappresentato dal limite imposto sugli importi del canone. Che potrebbe risultare inferiore rispetto alle potenziali entrate derivanti da un contratto a canone libero. Soprattutto in città dove i valori degli affitti sono particolarmente alti.
Riassumendo…
- L’IMU è a carico del proprietario, non dell’inquilino, per immobili in affitto.
- Sconto del 25% sull’IMU per case affittate con contratto a canone concordato.
- Il contratto a canone concordato ha durata di 3 anni più 2 di rinnovo automatico.
- Il canone concordato segue limiti stabiliti da accordi territoriali, non libero mercato.
- Lo sconto IMU si applica solo per i mesi effettivamente affittati a canone concordato.
- Vantaggi del canone concordato: sconto IMU per il proprietario e affitti accessibili per l’inquilino.
