IMU casa in ristrutturazione: come gestire l’imposta durante i lavori

Quando si intraprendono lavori di ristrutturazione su un immobile, le implicazioni fiscali possono essere complesse. Ad esempio, la Legge di Bilancio per il 2020, precisamente il comma 746, prevede specifiche norme riguardanti l’IMU (Imposta Municipale Unica) durante il periodo di ristrutturazione.

Si tratta di regole fondamentali per i proprietari di immobili che desiderano comprendere come viene calcolata la base imponibile durante i lavori e, quindi, come gestire il tributo.
Durante la fase di ristrutturazione, la legge stabilisce che la base imponibile per il calcolo dell’IMU sia determinata esclusivamente dal valore dell’area su cui sorge l’immobile, trattata come area fabbricabile.

In altre parole, il valore dell’immobile in corso d’opera non viene preso in considerazione fino al completamento dei lavori. Questo approccio mira a semplificare il calcolo dell’IMU durante il periodo in cui l’immobile non è ancora pienamente funzionale.

Ristrutturare casa: le regole IMU

Andando nel dettaglio, la legge IMU sulla casa in ristrutturazione specifica due momenti chiave che determinano il termine di detta modalità di calcolo:

• la data di ultimazione dei lavori
• e la data di utilizzo dell’immobile.

Il calcolo basato solo sul valore dell’area continua fino al completamento dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione. Tuttavia, se l’immobile viene utilizzato prima del termine dei lavori, quella data di utilizzo anticipato diventa rilevante per il calcolo dell’IMU. Stessa cosa nel caso in cui durante i lavori, comunque, l’immobile resta utilizzato dal possessore.

L’utilizzo anticipato dell’immobile prima della fine lavori o durante i lavori implica una modifica significativa nella determinazione della base imponibile. Una volta che l’immobile viene utilizzato, anche se i lavori non sono completamente terminati, o laddove la casa è goduta ad interventi edilizi in corso, la base imponibile viene calcolata sulla rendita catastale del fabbricato. Dunque, come regolarmente si calcola la base imponibile di una casa utilizzata.

Questo significa anche che l’uso dell’immobile attiva immediatamente il passaggio dalla tassazione basata sull’area fabbricabile alla tassazione basata sul valore catastale dell’edificio.

Abitazione principale in ristrutturazione: quando c’è esenzione IMU

Un aspetto rilevante della normativa riguarda l’esenzione dall’IMU per le abitazioni principali. Se l’immobile in ristrutturazione è abitato dal possessore (con residenza e dimora abituale) prima che i lavori siano terminati, la casa è esente IMU dalla data in cui è abitata. Se la casa continua ad essere abitata durante tutto il periodo dei lavori, l’esenzione si applica regolarmente anche per tutto detto periodo. Il tutto a condizione che la sua categoria catastale sia NON di lusso (ossia diversa da A/1, A/8 e A/9).

Per i possessori, comprendere le regole IMU per la casa in ristrutturazione, dunque, è cruciale per pianificare al meglio i lavori stessi e ottimizzare i costi fiscali. La scelta del momento di utilizzo dell’immobile può avere un impatto significativo sull’importo dell’IMU da pagare. Ritardare l’utilizzo fino al completamento dei lavori può ridurre temporaneamente la base imponibile e, quindi, l’importo dell’imposta. Ciò, ovviamente dipende sempre dalla base imponibile IMU dell’area edificabile.

A causa della complessità delle norme fiscali e delle possibili variazioni a livello comunale, è consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale esperto. Un professionista può fornire indicazioni precise e aggiornate, aiutando a evitare errori nel calcolo dell’IMU e a sfruttare eventuali agevolazioni fiscali disponibili.

Riassumendo

• per la casa in ristrutturazione la base imponibile IMU, durante i lavori, si calcola solo sul valore dell’area fabbricabile, se l’immobile non è goduto
• termine dei lavori: la base imponibile cambia alla fine dei lavori o all’utilizzo anticipato dell’immobile
• utilizzo anticipato: se l’immobile è usato prima del termine lavori/durante lavori, base imponibile IMU si calcola, come da regola, sulla rendita catastale.
• esenzione abitazione principale: se durante i lavori l’immobile è utilizzato come abitazione principale c’è esenzione IMU purché appartenente a categoria NON di lusso.