Pasquale Pirone
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio si è recentemente pronunciata su una controversia fiscale riguardante il calcolo dell’IMU per un immobile oggetto di una ristrutturazione completa e radicale. La sentenza 550/7/2025 ha chiarito che, nel caso in cui un edificio sia sottoposto a interventi strutturali di grande entità, l’imposta municipale deve essere determinata sulla base del valore dell’area edificabile e non sulla rendita catastale (come peraltro dice anche la legge).
IMU casa in ristrutturazione: il caso specifico e la posizione del contribuente
Il contenzioso ha preso avvio dalla richiesta del Comune di Roma di un versamento IMU più elevato rispetto a quello calcolato dal contribuente.
Quest’ultimo, proprietario di un immobile in fase di ristrutturazione profonda, aveva infatti basato il pagamento dell’imposta sul solo valore dell’area edificabile, ritenendo non più applicabile la rendita catastale dell’immobile a partire dall’inizio dei lavori. Ricordiamo che, secondo regola generale, il calcolo IMU della casa si basa sulla rendita catastale.
A seguito dell’accertamento comunale, il contribuente ha impugnato la richiesta dell’amministrazione e ha presentato ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di Roma. La decisione di primo grado ha accolto le argomentazioni del proprietario, evidenziando che la documentazione tecnica e amministrativa allegata dimostrava la natura estensiva della ristrutturazione, rendendo la rendita catastale inadeguata ai fini della determinazione dell’imposta.
Le motivazioni della sentenza
Secondo la Corte, nel caso di un immobile sottoposto a una trasformazione strutturale radicale, la base imponibile dell’IMU deve essere calcolata in riferimento al valore commerciale dell’area di sedime e non alla rendita catastale.
La ragione di tale interpretazione risiede nel fatto che, durante la fase dei lavori, l’edificio perde temporaneamente la sua funzione abitativa. E il suo valore catastale diviene obsoleto.
La pronuncia sottolinea un principio fondamentale per il trattamento fiscale degli immobili in ristrutturazione. Finché i lavori non sono completati, il fabbricato non può essere considerato nella sua configurazione finale. E, di conseguenza, non può essere tassato sulla base della rendita catastale preesistente.
Il ricorso in appello: tutto confermato per l’IMU della casa in ristrutturazione
Non soddisfatto della decisione, il Comune ha presentato appello. Sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto aggiornare il valore catastale dell’area attraverso la procedura Docfa prima di effettuare il versamento IMU. Secondo l’amministrazione comunale, l’assenza di tale aggiornamento avrebbe reso il calcolo dell’imposta effettuato dal contribuente non conforme alle disposizioni fiscali vigenti.
Tuttavia, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ha respinto il ricorso, confermando quanto stabilito nel primo giudizio. La sentenza ribadisce che, in materia di IMU sugli immobili in fase di ristrutturazione, l’imposta deve essere calcolata esclusivamente sul valore dell’area fabbricabile fino al termine dei lavori.
Riassumendo
- Sentenza IMU ristrutturazione – la Corte Giustizia Tributaria stabilisce il calcolo dell’IMU sulla sola area edificabile.
- Posizione del contribuente – il proprietario ha versato l’IMU considerando solo il valore del terreno.
- Motivazione della sentenza – durante la ristrutturazione, la rendita catastale non è applicabile all’immobile.
- Ricorso del Comune – Roma ha contestato il mancato aggiornamento catastale tramite procedura Docfa.
- Rigetto dell’appello – La Corte conferma che l’IMU si applica solo all’area fino a fine lavori.
- Implicazioni giuridiche – Il principio tutela i proprietari in ristrutturazione da imposizioni fiscali non aggiornate.
