Pasquale Pirone
Nel contesto della fiscalità immobiliare italiana, l’Imposta Municipale Propria (IMU) riveste un ruolo di primo piano tra i tributi locali gravanti sui proprietari di immobili. Un aspetto poco noto ma di grande rilevanza riguarda la possibilità di ottenere una riduzione significativa del tributo nel caso in cui la casa sia dichiarata inagibile o inabitabile.
Per l’anno d’imposta 2025, come già accaduto negli anni precedenti, è prevista una riduzione del 50% dell’importo IMU per le abitazioni che rientrano in questa categoria.
Quando è prevista la riduzione dell’IMU casa inagibile/inabitabile
Tra i vari sconti IMU del 2025, la normativa vigente riconosce quello del 50% per gli immobili che si trovano in condizioni tali da non poter essere utilizzati come abitazione.
Tuttavia, questa agevolazione non viene applicata in modo automatico: occorre rispettare criteri ben precisi e seguire una procedura specifica.
L’agevolazione si applica solamente ai periodi dell’anno in cui l’abitazione risulta effettivamente inagibile o inabitabile. Il calcolo della riduzione tiene conto sia della quota di possesso che della durata dell’inagibilità. Per esempio, se un immobile si trova in stato di inagibilità per 7 mesi nel corso dell’anno e torna agibile per i restanti 5, lo sconto IMU sarà calcolato solo sui 7 mesi.
Nel determinare l’importo dovuto, si considera un immobile “posseduto” per l’intero mese se il periodo di possesso supera la metà dei giorni del mese stesso. Questo principio si applica anche ai fini del calcolo del periodo in cui l’immobile rientra nella condizione agevolata.
Riferimento normativo
La riduzione del tributo per la casa non abitabile trova fondamento nella legge n.
160 del 2019 (legge bliancio 2020), nello specifico al comma 747, lettera b. Tale disposizione stabilisce in modo chiaro che, in presenza di condizioni strutturali tali da rendere l’immobile inutilizzabile, l’IMU si riduce della metà.
Che cosa si intende per casa inagibile o inabitabile
Lo stato di inagibilità o inabitabilità non può essere deciso arbitrariamente dal proprietario. Affinché l’immobile rientri nei requisiti richiesti per ottenere la riduzione dell’IMU, è necessario che la condizione sia oggettiva e documentabile. L’abitazione deve presentare danni strutturali significativi, tali da impedire l’uso in sicurezza degli spazi.
Esempi comuni sono edifici pericolanti, crolli parziali, danni gravi causati da eventi naturali o situazioni di degrado che non possono essere risolte con normali interventi di manutenzione, né ordinaria né straordinaria.
In sintesi, deve trattarsi di un deterioramento fisico sostanziale e non temporaneo. Non rientrano in questa casistica le case momentaneamente sfitte, quelle in ristrutturazione o semplicemente non arredate.
Come dimostrare l’inagibilità
Per beneficiare dello sconto IMU casa inagibile o inabitabile, è indispensabile un’attestazione formale dello stato dell’immobile. L’accertamento può avvenire in due modalità:
- Verifica dell’Ufficio Tecnico Comunale: il Comune, su richiesta del proprietario, può effettuare un sopralluogo per accertare l’effettiva inagibilità dell’edificio.
- Perizia tecnica asseverata: in alternativa, il contribuente può incaricare un professionista abilitato – come un architetto o un ingegnere – di redigere una perizia che certifichi le condizioni dell’immobile.
La perizia deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva e da materiale fotografico che documenti la situazione.
Entrambe le opzioni sono valide e devono essere presentate al Comune in cui si trova l’immobile, affinché l’ente possa aggiornare la situazione contributiva del contribuente.
Obbligo di comunicazione e scadenze
Una volta dichiarata la casa inagibile/inabitabile, non è necessario ripetere ogni anno la comunicazione, a meno che la situazione dell’immobile non cambi. È tuttavia fondamentale che eventuali variazioni – sia il ripristino dell’agibilità, sia un nuovo stato di inagibilità – vengano comunicate tempestivamente al Comune attraverso la Dichiarazione IMU.
La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la modifica dello stato dell’immobile. Ad esempio:
- Se l’immobile diventa inagibile nel 2024, la comunicazione (dichiarazione IMU) deve essere inviata entro il 30 giugno 2025.
- Se lo stesso immobile torna agibile nel 2025, sarà necessario comunicare tale variazione entro il 30 giugno 2026.
Questa procedura è fondamentale per garantire la corretta applicazione della riduzione o del ripristino della tassazione ordinaria.
Considerazioni finali sull’IMU casa inagibile/inabitabile
La disciplina relativa all’IMU casa inagibile/inabitabile rappresenta un’importante opportunità per i contribuenti in situazioni particolari. Tuttavia, il beneficio fiscale è subordinato a un percorso formale preciso, che richiede attenzione, documentazione e rispetto delle scadenze.
Affidarsi a un tecnico qualificato per la perizia e mantenere un dialogo trasparente con l’amministrazione comunale rappresenta la strategia migliore per evitare problemi o contestazioni. Allo stesso modo, è essenziale restare aggiornati sulla normativa vigente, che può variare nel tempo e nelle sue applicazioni pratiche.
In conclusione, la riduzione del 50% dell’IMU per immobili inagibili o inabitabili non solo rappresenta un giusto riconoscimento delle reali condizioni d’uso di un bene, ma anche uno strumento di equità fiscale, a patto che venga utilizzato nel rispetto delle regole stabilite dalla legge.
Riassumendo
- Anche l’IMU 2025 si riduce del 50% per la casa dichiarata inagibile/inabitabile.
- Lo sconto si applica solo per i mesi in cui l’immobile è inutilizzabile.
- La condizione deve essere accertata dal Comune o da un tecnico abilitato.
- Serve una perizia tecnica con foto e dichiarazione sostitutiva per ottenere la riduzione.
- Cambiamenti di stato vanno comunicati al Comune tramite Dichiarazione IMU.
- La comunicazione va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo all’evento.
