Guida completa all’IMU 2024: come funziona e chi deve pagarla

L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, è una delle tasse più rilevanti per i proprietari di immobili in Italia. Si applica principalmente a seconde case, immobili commerciali e altri tipi di proprietà. In questa guida esamineremo come funziona l’IMU, chi è tenuto a pagarla, le scadenze da rispettare e chi ha diritto alla relativa esenzione.

Che cos’è l’IMU

Introdotta con il Decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011 al fine di semplificare la tassazione sulle proprietà immobiliari​ e finanziare i Comuni, l’Imu deve essere pagata dai proprietari di immobili, terreni agricoli e aree edificabili.

Ci sono però delle eccezioni, come ad esempio le abitazioni principali che sono esentate dal pagamento dell’Imposta Municipale Propria.

Differenza tra IMU e TARI

L’IMU è dovuta dal proprietario di un immobile, salvo alcune eccezione, come ad esempio le abitazioni principali non di lusso. La TARI, invece, è la tassa sui rifiuti, volta a finanziare i costi inerenti il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. A dover pagare la TARI è chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti, compresi pertanto gli affittuari.

Chi deve pagare l’Imposta Municipale Propria

Stando alla normativa vigente devono pagare l’IMU i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Non bisogna pagare tale imposta sulla prima casa, eccetto il caso in cui si tratti di un immobile classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero considerati immobili di lusso. In particolare, i soggetti passivi IMU sono i proprietari immobiliari e i titolari di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie sull’unità immobiliare.

Ma non solo, devono pagare i genitori assegnatari della casa familiare in seguito ad un provvedimento emesso dal giudice; così come i concessionari in caso di concessione di aree demaniali. Sono tenuti al pagamento i locatari degli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Come si calcola l’IMU

Se rientrate nella categoria dei soggetti che devono pagare tale imposta locale vi interesserà sapere come calcolare l’IMU. Ebbene, per svolgere tale operazione si deve innanzitutto conoscere alcuni dati fondamentali come la rendita catastale dell’immobile. Per conoscere tale valore basta leggere il rogito notarile oppure fare una visura catastale che può essere ottenuta gratuitamente attraverso lil servizio messo a disposizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Una volta a conoscenza della rendita catastale, bisogna rivalutarla per il coefficiente che risulta differente a seconda della tipologia di immobile. Ad esempio per gli immobili della categoria catastale A, C/2, C/6 e C/7 il moltiplicatore è 160. Fa eccezione la categoria A/10 per cui viene applicato un moltiplicatore pari a 80. Per le categorie B, C/3, C/4 e C/5 il moltiplicatore è 140, mentre la categoria D ha un moltiplicatore con valore 65, fatta eccezione la categoria D/5 il cui moltiplicatore è 80.

Si prosegue applicando, alla base imponibile così ottenuta, la percentuale dell’aliquota comunale. Quest’ultima differisce da un Comune all’altro e in genere oscilla dallo 0,4% al 0,76%.

Un esempio pratico di calcolo dell’IMU

Per rendere ancora più chiaro il modo in cui viene calcolata l’IMU facciamo un esempio pratico. In particolare consideriamo il caso di un immobile con rendita catastale pari a 500 euro e coefficiente pari a 160. Per trovare l’IMU bisogna innanzitutto rivalutare 500 euro al 5%. Si ottiene così 525 euro. Quest’ultimo dato deve essere moltiplicato per 160. Sul risultato così ottenuto bisogna applicare l’aliquota comunale, la quale differisce a seconda della località di riferimento. A tal fine giunge in aiuto uno strumento messo a disposizione dal Dipartimento delle Finanze sul proprio sito e grazie a cui è possibile consultare i regolamenti pubblicati dai singoli Comuni.

Nel caso in cui abbiate dei dubbi, comunque, vi consigliamo di rivolgervi ad un Caf o alle sedi territoriali di competenza per avere maggiori informazioni in merito.

Esenzioni: ecco chi non deve pagare l’IMU

In linea generale è possibile affermare che non si è tenuti al pagamento dell’IMU sulla prima casa e relative pertinenze. Ci sono, però, delle tipologie di abitazioni principali che non beneficiano di tale esenzione. Si tratta degli immobili accatastati nelle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. Si ha diritto all’esonero dal pagamento dell’Imposta Municipale Propria anche per altre tipologie di immobili come gli alloggi sociali o la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di una separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Tale discorso vale anche per gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari. Non si è tenuti nemmeno al pagamento dell’IMU sugli immobili posseduti, e non concessi in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, alle Forze di polizia ad ordinamento militare, dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e personale appartenente alla carriera prefettizia.

Sono esenti Imu anche i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali così come previsto dall’articolo 1 del decreto legislativo numero 99 del 2004. Ma non solo, sono esentati anche i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori e a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Riduzioni Imu: a chi spettano le agevolazioni

Oltre ai casi di esenzione, è bene conoscere anche le eventuali agevolazioni. Ad esempio si ha diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale. È prevista una riduzione al 75% dell’aliquota base stabilita dal Comune, invece, per le abitazioni locate a canone concordato.

Ma non solo, come si evince dall’articolo 1, comma 747 della legge numero 160 del 27 dicembre 2019:

“La base imponibile è ridotta del 50 per cento nei seguenti casi: 
a) per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva. […] Ai fini dell’applicazione della riduzione di cui alla presente lettera, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione”.

Ogni Comune, è bene ricordare, può decidere in autonomia di applicare una riduzione o esenzione. Il consiglio, pertanto, è di rivolgersi alle autorità territoriali di competenza per sapere se vi sono delle agevolazioni di cui poter, eventualmente, beneficiare.

Scadenze e modalità di pagamento

L’IMU può essere pagata in due rate: la prima in qualità di acconto entro il 16 giugno e la seconda entro il 16 dicembre. È possibile anche effettuare il pagamento in un’unica soluzione, sempre rispettando come termine ultimo la data del 16 giugno. Se uno di questi giorni dovesse cadere di sabato o domenica, la data di scadenza viene fatta slittare al lunedì successivo.

A prescindere che si decida di optare per il pagamento rateale piuttosto che in un’unica soluzione, le modalità di pagamento tra cui poter scegliere sono sempre le medesime. Ovvero tramite home banking, piattaforma pagoPA o modello F24. Nel caso in cui si chieda l’assistenza di un intermediario, come un CAF, l’operatore provvederà a rilasciare un F24 già compilato con impresso l’importo da pagare.

Sanzioni in caso di mancato pagamento

I soggetti che pagano un importo più basso del dovuto o addirittura effettuano il versamento in ritardo, devono fare i conti con delle sanzioni e interessi. Questi, ovviamente, sono più alti all’aumentare dei giorni di ritardo. Per mettersi in regola il contribuente può optare per il ravvedimento operoso.

A tal proposito è bene sapere che in seguito all’approvazione del decreto legislativo numero 87 del 14 giugno 2024 è stato riformato il sistema sanzionatorio tributario. Ne consegue che a partire dal 1° settembre 2024 le sanzioni per ravvedimento operoso sono pari:

• 0,083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro quattordici giorni dalla scadenza;
• 1.25% per pagamenti effettuati dopo il quattordicesimo giorno ed entro trenta giorni dalla scadenza;
• 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il trentesimo giorno ed entro novanta giorni dalla scadenza;
• 3,125%, ovvero 1/8 della sanzione minima, per pagamenti effettuati dopo novanta giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione, in caso di dichiarazione periodica o entro un anno dalla scadenza;
• 3,572%, ovvero /7 della sanzione minima, per pagamenti effettuati in data successiva a quella indicata al punto precedente.
• 4.17%, ovvero 1/6 della sanzione minima, nel caso in cui si decida di mettersi in regola trascorsi due anni dalla data originaria di scadenza del pagamento dell’IMU.

Sanzioni per ravvedimento operoso delle violazioni antecedenti il 1° settembre 2024

Per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024 si continua ad applicare delle sanzioni pari allo 0,1% in più per ogni giorno di ritardo nel caso in cui il pagamento venga effettuato entro quattordici giorni dalla data originaria di scadenza. La sanzione è pari all’1,5% per pagamenti compresi tra il quindicesimo e il trentesimo giorno. L’aliquota applicata è pari all’1,67% per pagamenti effettuati tra il trentunesimo ed il novantesimo giorno.

Si raggiunge quota 3,75% in caso di ritardo superiore a 90 giorni e fino a dodici mesi. Se il pagamento viene effettuato dopo l’anno viene applicata una sanzione del 4,29%. La sanzione può raggiungere quota 5% per chi decide di mettersi in regola trascorsi due anni dalla data originaria di scadenza del pagamento dell’IMU.

Conclusione

L’IMU è un’imposta che coinvolge milioni di proprietari immobiliari in Italia. Una corretta comprensione delle modalità di calcolo, delle esenzioni e delle scadenze è fondamentale per evitare sanzioni. Allo stesso modo è fondamentale restare aggiornati sulle variazioni normative in modo tale da poter adempiere correttamente agli obblighi fiscali.

Riassumendo…

• L’IMU è un’imposta che coinvolge milioni di proprietari immobiliari in Italia.
• Tanti sono i cittadini che hanno diritto all’esonero dall”IMU o ad una riduzione sull’importo da versare.
• L’importo dell’IMU differisce a seconda dell’aliquota comunale applicata, la quale risulta differente a seconda della località di riferimento.
• L’Imposta Municipale Propria può essere pagata in due rate oppure in un’unica soluzione.
• Chi paga in ritardo o commette degli errori sull’importo versato deve pagare sanzioni e interessi.