Pasquale Pirone
Nel panorama fiscale italiano, l’Imposta Municipale Unica (IMU) rappresenta un tributo fondamentale per il finanziamento degli enti locali. In particolare, per quanto riguarda i fabbricati classificati nella categoria catastale D, il 2025 prevede conferme normative e aggiornamenti tecnici di rilievo, sanciti dal Decreto Ministeriale del 14 marzo 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 24 marzo dello stesso anno.
L’IMU applicata agli immobili D presenta peculiarità specifiche, specialmente quando si tratta di fabbricati non iscritti al catasto (quindi, privi di rendita), interamente posseduti da imprese e contabilizzati separatamente. In questi casi, la determinazione della base imponibile non segue il metodo tradizionale basato sulla rendita catastale, ma richiede il ricorso a dati contabili aziendali, rendendo necessaria una gestione fiscale estremamente accurata.
Caratteristiche distintive dell’IMU per gli immobili D
A differenza di quanto previsto per le altre categorie catastali, come ad esempio gli immobili di tipo A/2 (abitazioni di tipo civile), per i fabbricati D sprovvisti di rendita catastale la base imponibile IMU non viene calcolata applicando una rivalutazione alla rendita, ma è desunta direttamente dai valori iscritti in contabilità.
In particolare, per questi immobili il valore imponibile viene stabilito facendo riferimento al valore contabile dell’immobile, determinato alla data di inizio dell’anno solare oppure, se successiva, alla data di acquisizione dell’immobile da parte dell’impresa. Si prende in considerazione il costo di acquisto lordo, comprensivo delle quote di ammortamento già imputate, e a questo valore viene applicato un coefficiente stabilito annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
I coefficienti per il 2025
Il DM del 4 marzo 2025 ha aggiornato i coefficienti da applicare per l’anno corrente, confermando la prassi ormai consolidata di un aggiornamento annuale finalizzato ad adeguare il tributo alla situazione economico-patrimoniale delle imprese.
Ecco, quindi, i coefficienti per il calcolo IMU fabbricati categoria D aggiornati al 2025 (per sintesi riportiamo quelli dal 2010 in poi):
- anno 2025 = 1,00
- anno 2024 = 1,00
- anno 2023 = 1,02
- anno 2022 = 1,14
- anno 2021 = 1,19
- anno 2020 = 1,19
- anno 2019 = 1,20
- anno 2018 = 1,22
- anno 2017 = 1,22
- anno 2016 = 1,23
- anno 2015 = 1,23
- anno 2014 = 1,23
- anno 2013 = 1,24
- anno 2012 = 1,27
- anno 2011 = 1,30
- anno 2010 = 1,32
Le scadenze IMU 2025
Come negli anni precedenti, anche per il 2025 il calendario delle scadenze IMU prevede due appuntamenti fondamentali:
- 16 giugno 2025: termine per il versamento dell’acconto;
- 16 dicembre 2025: scadenza del saldo.
Il rispetto puntuale di queste date è essenziale per evitare l’applicazione di sanzioni e interessi per ritardo nel pagamento.
IMU fabbricati D: ripartizione del gettito tra Stato e Comune
Uno degli aspetti che rendono l’IMU sui fabbricati D particolarmente complesso riguarda la distribuzione del gettito fiscale. A differenza della generalità degli immobili, il cui gettito IMU è interamente attribuito ai Comuni, nel caso degli immobili di categoria D privi di rendita catastale, l’imposta è suddivisa tra l’erario statale e l’ente locale.
Il meccanismo di riparto è regolato dalla legge di bilancio 2020, nello specifico dal comma 753. L’aliquota base è fissata allo 0,86%, ma i Comuni possono intervenire con delibera per modificarla, entro limiti ben precisi:
- Aliquota minima applicabile: 0,76%;
- Aliquota massima consentita: 1,06%.
Va però sottolineato che la parte di gettito corrispondente all’aliquota dello 0,76% è interamente riservata allo Stato.
Qualora il Comune decida di applicare un’aliquota superiore, la differenza tra l’aliquota comunale e quella base statale costituisce il gettito spettante al Comune stesso.
Ad esempio, se il Comune stabilisce un’aliquota dello 0,86%, lo 0,76% sarà destinato allo Stato, mentre lo 0,10% residuo andrà alle casse comunali. Questo sistema rende indispensabile una doppia indicazione dei codici tributo nei modelli di pagamento (F24), distinguendo con precisione la quota statale da quella comunale.
L’importanza della corretta compilazione del modello F24
La complessità del sistema di calcolo e la necessità di distinguere le due componenti del gettito rendono cruciale una gestione fiscale precisa da parte delle imprese proprietarie di immobili D. L’errata compilazione dei modelli F24, in particolare l’uso improprio dei codici tributo specifici per Stato e Comune, può comportare sanzioni, richieste di rettifica e problematiche nella compensazione dei crediti fiscali.
Di conseguenza, le aziende devono prestare particolare attenzione alla corretta imputazione dell’imposta, facendo riferimento ai codici tributo IMU. E, se necessario, affidandosi a consulenti fiscali per evitare errori nella dichiarazione e nel versamento.
Riassumendo
- L’IMU sui fabbricati D senza rendita si basa sulle scritture contabili aziendali.
- Il valore imponibile si calcola al 1° gennaio o data di acquisizione.
- I coefficienti di calcolo sono aggiornati annualmente dal Ministero dell’Economia.
- Per il 2025 vale il DM del 14 marzo 2025 (pubblicato in GU del 24 marzo 2025).
- Le scadenze IMU 2025 sono il 16 giugno (acconto) e 16 dicembre (saldo).
- Il gettito è diviso tra Stato e Comune secondo l’aliquota applicata.
- È essenziale usare correttamente i codici tributo nel modello F24 per evitare sanzioni.
