IMU e Tasi 2019: tutto quello che c’è da sapere

Entro lunedì 17 giugno i contribuenti italiani saranno chiamati al versamento dell’acconto di Imu e Tasi per l’anno 2019. La rilevante novità rispetto allo scorso anno riguarda la possibilità, concessa dal Legislatore con la Legge di Bilancio 2019, alle giunte comunali di poter aumentare le aliquote ponendo così fine ad un divieto precedentemente decretato dalla Legge di Bilancio 2016. I contribuenti saranno pertanto, con molta probabilità, chiamati a dover versare un saldo (con scadenza a dicembre di quest’anno) più alto rispetto a quanto corrisposto nella scorsa annualità.

Le nuove aliquote dovranno essere deliberate dai Comuni entro il 28 ottobre 2019. 

La scadenza riguarderà i possessori d’immobili ubicati nel territorio dello stato italiano: proprietari e coloro i quali vantano un diritto reale sull’immobile (diritto di abitazione, usufrutto, enfiteusi).

Analogo discorso vale per i contribuenti “aziende” chiamate alla cassa, al pari delle persone fisiche, anche nel caso in cui gli immobili sia posseduti ad uso strumentale all’attività ed indipendentemente dalla categoria catastale. Restano esclusi per le aziende i c.d. immobili-merce e cioè quelli destinati ad essere rivenduti purché non concessi in locazione.

L’abitazione principale e le pertinenze

Sono esclusi dall’Imu (ma non dalla Tasi) gli immobili adibiti ad abitazione principale purché non di lusso e cioè non appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9.

Seguono le stesse regole di esenzione o assoggettamento le pertinenze all’abitazione principale appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. 

Sovente capita di detenere un’abitazione principale con più pertinenze. In tal caso il non assoggettamento all’imposta potrà colpire pertinenze accatastate con categorie differenti. Facciamo degli esempi:

1. prima casa con due pertinenze, un C/2 ed un C/6: entrambe le pertinenze non saranno soggette ad Imu;
2. prima casa con due pertinenze accatastate entrambe nella categoria C/2: soltanto una pertinenza sconterà l’esenzione mentre dovrà essere assoggettata ad Imu l’altra;
3. prima casa con tre pertinenze, un C/2 e due C/6: resterà escluso dal beneficio dell’esenzione soltanto uno dei due C/6;
4. prima casa con tre pertinenze, un C/2, un C/6 ed un C/7: su nessuna delle pertinenze verrà calcolata l’Imu.

L’IMU sui terreni

Un discorso apposito va fatto per i terreni che, secondo la regola generale, sono soggetti al pagamento dell’Imu ma con alcune eccezioni. Dal 2016, infatti, è stata ripristinata la precedente classificazione dei terreni montani secondo il disposto della Circolare n. 9/1993 aggiungendo altre casistiche di esenzione. Pertanto non sono soggetti ad IMU i terreni ubicati nei territori dei Comuni indicati nella citata Circolare (comuni montani). Sono altresì esenti i terreni che, indipendentemente dalla loro ubicazione, sono:

1. a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli IAP (di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99);
   b) ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’Allegato A alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
   c) a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Ma come si calcolano IMU e TASI? 

La metodologia di calcolo è la medesima, ciò che cambia è l’aliquota da applicare alla base imponibile.

Il primo passo è, ovviamente, quello di consultare una visura catastale individuando correttamente la destinazione dell’immobile (prima casa, piuttosto che immobile a disposizione o pertinenze e così via).

Si passa pertanto al calcolo della base imponibile rivalutando del 5% la rendita catastale (il 25% per i terreni) e moltiplicando per un coefficiente stabilito in base alla tipologie di immobile: rendita catastale x 1,05 x 160 (moltiplicatore per la per abitazioni e pertinenze) = base imponibile.

Al prodotto così ottenuto dovrà essere applicata l’aliquota deliberata dal Comune di appartenenza. 

La suddivisione tra acconto (giugno) e saldo (dicembre) è esattamente del 50% in ogni scadenza, anche se, come già anticipato, molto probabilmente il versamento di dicembre potrà essere maggiore in virtù dei possibili aumenti nelle aliquote comunali.

Per consultare le delibere dei singoli Comuni si può far riferimento ad un apposito motore di ricerca del Ministero dell’Economia e delle Finanze al seguente link: https://www1.finanze.gov.it/finanze2/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/IUC_newDF/sceltaregione.htm.

Questi invece i moltiplicatori:

Immobile e categoria catastale	Moltiplicatore
Abitazioni (tranne A/10) e pertinenze	160
Immobili ad uso collettivo (cat. B)	140
Laboratori artigianali, stabilimenti balneari (cat. C/3, C/4 e C/5)	140
Uffici (cat. A/10) e banche (cat. D5)	80
Immobili a destinazione speciale (cat. D con esclusione di D/5)	65
Negozi (cat. C/1)	55
Terreni (agricoli e non)	135

 

Esempio di calcolo

• Contribuente con abitazione principale, pertinenza e seconda casa.

Prima casa: A/3 con rendita € 850

Pertinenza: C/2 con rendita € 41

Seconda casa: A/3 con rendita € 794.

Prima casa e pertinenza non sono assoggettate ad IMU mentre dovrà essere corrisposta sul valore della seconda abitazione in base al calcolo che segue ipotizzando una aliquota pari al 1,06%:

Rendita di € 794 x 1,05 x 160 x 1,06% = € 1.413,96 da corrispondere 50% a giugno ed il residuo 50% a dicembre.

Le riduzioni

È espressamente prevista la riduzione del 50% della base imponibile nel caso d’immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori/figli). Nessun altro legame di parentela può scontare la citata riduzione. La parentale è condizione necessaria ma non sufficiente per la riduzione che, infatti, è subordinata al possesso congiunto dei seguenti requisiti:

1. L’immobile non deve essere di lusso (cat. A/1, A/8 ed A/9);
2. Il comodante deve risedere nello stesso comune dove si trova l’immobile concesso in comodato;
3. Il comodatario deve adibire ad abitazione principale l’immobile ricevuto;
4. Il comodante può possedere un solo altro immobile nello stesso Comune adibito ad abitazione principale e non deve possedere altri immobile sul territorio dello Stato italiano;
5. Il contratto di comodato deve essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Ulteriore riduzione, pari al 75% dell’imposta dovuta, riguarda l’IMU sugli immobili concessi in locazione a canone concordato.

Il caso dei contribuenti separati o divorziati. Segue le normali regole sull’esenzione la casa assegnata al coniuge separato o divorziato, anche se non proprietario, purché abbia i requisiti di “prima casa”.

Le esenzioni

1. È esente l’immobile non locato o concesso in comodato d’uso, posseduto da cittadini italiani residenti all’estero ed iscritti all’Aire a condizione che siano titolari di una pensione nei paesi di residenza;
2. L’abitazione non locata di contribuenti appartenenti alle Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco o carica prefettizia;
3. Le abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà indivisa purché vengono adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari o destinate a studenti soci assegnatari a prescindere dalla residenza.

 

La TASI sugli affitti. Per gli immobili concessi in locazione l’obbligazione tributaria delle Tasi subisce uno sdoppiamento del pagamento poiché da ripartire in percentuale tra proprietario ed inquilino. La percentuale a carico dell’inquilino è deliberata dal Comune in un range che varia tra il 10% ed il 30%. Da far presente che il pagamento grava distintamente su proprietario ed inquilino con obbligazioni tributarie distinte e separate e pertanto al mancato pagamento di una delle parti non potrà sopperire l’altra.