Imu. Unità collabenti senza imposta fino alla distruzione (Risoluzione n°4)

Con la Risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023, il Dipartimento delle Finanze ha definito i limiti di intervento da parte dei singoli Comuni in materia di requisiti e condizioni richiesti per applicare le agevolazioni o l’esenzioni IMU previste dalla Legge in materia di unità collabenti (categoria catastale F/2), fabbricati rurali strumentali e conduzione associata di terreni.

Proprio in materia di unità collabenti ossia ruderi, fabbricati con notevole degrado,  il Dipartimento delle Finanze ha risposto ad un quesito con il quale sono stati chiesti chiarimenti in merito alla pretesa di diversi Comuni i quali stanno richiedendo l’IMU su tali fabbricati considerandoli alla stregua dei terreni edificabili. Ciò alla luce di quanto chiarito dall’IFEL nel 2010.

IMU per i fabbricati collabenti

L’art. 1, comma 741, lett. a) della legge n. 160 del 2019 prevede che:

“a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzati.

Nei fatti, le unità collabenti sono registrati in catasto pur non avendo una rendita catastale. Nello specifico tale tipologia di fabbricati sono  classificati nella categoria catastale F/2.

Rientrano in tale categoria: immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado.

Tale condizione determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante.

IMU per i fabbricati collabenti. Le indicazioni del Dipartimento delle Finanze

Proprio rispetto a tale tipologia di immobili, il Dipartimento delle Finanze, con la risoluzione n°4/2023 sull’IMU, è intervenuto per valutare la legittimità  del comportamento tenuto da molti Comuni che considerano questi fabbricati alla stregua dei terreni edificabili.

Si deve pagare o no l’IMU sui fabbricati collabenti?

Ebbene, secondo il Dipartimento delle Finanze, è possibile pervenire alle seguenti conclusioni:

• i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione;
•  i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”.

Cosa dice la Giurisprudenza?

Anche la giurisprudenza di legittimità è dello stesso avviso. Ed invero, nella massima tratta dalla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che:

“il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.

Ancora, nella risoluzione in esame, si evidenzia che questo orientamento è stato inoltre ribadito dal medesimo Giudice sia nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020, in cui, proprio in merito all’IMU, è stato autorevolmente ribadito che:

“è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell’I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tema di I.C.I.: Cass., Sez. 5, 28 marzo 2019, n. 8620)”.

Dunque, fino all’eventuale sua demolizione il fabbricato collabente è esente da IMU, al pari del terreno sul quale lo stesso fabbricati insiste.

Riassumendo…

• Le unità collabenti sono registrati in catasto pur non avendo una rendita catastale;
• il fatto che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU;
• è illegittima la richiesta del pagamento dell’IMU da parte dei comuni che li considerano al pari di terreni edificabili.