Andrea Amantea
Inquilini morosi. La situazione economica che si è venuta a creare durante e dopo la pandemia ha mandato tantissime famiglie sul lastrico. In molti hanno perso il lavoro e senza soldi di conseguenza non si riesce a pagare neanche le spese primarie, come ad esempio l’affitto di casa; i casi di sfratto sono aumentati tantissimo anche se poi c’è da dire che dall’intimazione di sfratto per morosità, fino ad arrivare a liberare la casa passa davvero tantissimo tempo.
Dunque, il proprietario dell’immobile si trova a dover indicare nel 730 anche gli affitti non percepiti, posto che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione (principio di competenza), a formare il reddito complessivo del locatore; tuttavia per gli affitti abitativi, i canoni di locazione non fanno reddito dal momento di conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’ del conduttore.
Detto ciò, con il DL 34/2029, decreto crescita, il legislatore ha anticipato il termine ossia le condizioni al verificarsi delle quali, il locatore può non pagare imposte sugli affitti che l’inquilino non ha versato; questa novità impatta anche sulla compilazione del 730.
Vediamo in che modo deve essere compilato il 730 per evitare di pagare Irpef sui canoni di locazione non incassati.
Affitti non percepiti. Vanno sempre dichiarati?
Gli affitti di immobili abitativi e non, possono essere inquadrati tra i redditi fondiari ex art.25 del DPR 917/86, TUIR.
Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano.
I redditi fondiari si distinguono in redditi dominicali dei terreni, redditi agrari e redditi dei fabbricati (art.25 del TUIR).
Detto ciò, la tassazione dei redditi fondiari avviene sulla base dei seguenti principi:
- i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione (principio di competenza), a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale;
- i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’ del conduttore.
Da qui, è previsto che sui canoni non percepiti ma per quali il locatore ha pagato le imposte, questo ha diritto ad un credito d’imposta di pari ammontare; il fatto di aver pagato comunque le imposte, deve essere oggetti di accertamento nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’.
Affitti non percepiti. Cos’è cambiato con il decreto crescita?
Le regole basi sulla tassazione degli affitti fin qui analizzate, sono state riviste con il DL 34/2019, decreto Crescita (vedi art.3- quinquies).
Grazie a questo decreto, il contribuente ha diritto a non pagare imposte sugli affitti non percepiti. Senza dover attendere a tal fine la conclusione del procedimento di convalida di sfratto.
A tal fine, il mancato percepimento dei canoni di locazione deve essere dimostrato:
- mediante l’ingiunzione di pagamento o
- l’intimazione di sfratto per morosità.
In sostanza, per non pagare imposte sugli affitti che l’inquilino non ha versato, il locatore può comprovare la mancata percezione con l’intimazione di sfratto per morosità o con l’ingiunzione di pagamento.
Quando detto riguarda i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 (quindi anche per i contratti stipulati prima di tale data).
Affitti non percepiti. Cosa fare nel 730 per non pagare imposte
Nelle istruzioni del 730-2023, sui canoni di locazione non percepiti, si legge che:
si ricorda che i canoni non percepiti relativi a contratti di locazione di abitazioni non devono essere dichiarati se il procedimento giurisdi- zionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi o, per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se la mancata percezione è comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’in- giunzione di pagamento effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
In tali casi la rendita catastale viene comunque assoggettata a tassazione.
Dal punto di vista operativo, nei righi B1-B6, in colonna 7 “casi particolari”, sarà possibile indicare il codice “4” per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata:
- l’ingiunzione di pagamento o
- l’intimazione di sfratto per morosità.
In tali ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indi- cando in colonna 7 il codice 4.
