Andrea Amantea
In TV spopolano diversi programmi televisivi in cui i protagonisti acquistano a prezzi convenienti immobili fatiscenti per poi ristrutturali e venderli con un discreto guadagno. Dunque, parliamo di persone che fanno degli investimenti immobiliari il proprio lavoro, nello specifico l’attività svolta può essere definita flipping immobiliare. In pratica, sfruttando le occasioni presenti sul mercato delle aste immobiliari e non solo, è possibile acquistare una casa ad un prezzo più basso rispetto a quelle che sono le quotazioni di mercato, per poi progettare una ristrutturazione che permette di rendere più attraente l’immobile ai fini della successiva vendita.
Dunque, al di là dei programmi televisivi, chi fa questo tipo di attività ossia di investimento immobiliare, spesso lo fa in maniera abituale. Dunque con una partita iva associata ad una ditta individuale o a una struttura societaria che permette di schermare le responsabilità derivanti dall’attività svolta.
Detto ciò, fare flipping immobiliare può essere conveniente anche perché le spese di ristrutturazione possono beneficiare dei vari bonus previsti dalla legge. Dunque, bonus facciate, ecobonus e in alcuni casi il bonus 110.
Gli investimenti immobiliari. Il Flipping
In premessa abbiamo visto che grazie al Flipping immobiliare, è possibile fare degli investimenti immobiliari e sfruttare al contempo i bonus edilizi previsti dalla legge per ristrutturare casa.
Dunque, prima di arrivare alla ristrutturazione dell’immobile bisogna trovare i soldi per acquistarlo. In primis, l’investitore può attingere direttamente ai propri capitali, in tali casi, si risparmierebbe il costo degli interessi e il pagamento di altri oneri finanziari. Se i capitali a disposizione non sono sufficienti, non rimane che ricorrere a finanziamenti o prestiti. Tuttavia, qui si deve mettere in conto il pagamento degli interessi e di altri oneri, che soprattutto negli ultimi mesi, per via dell’inflazione, sono cresciuti e di parecchio.
Detto ciò, l’alternativa potrebbe essere quella di procedere alla cessione del preliminare d’acquisito.
Infatti, si può monetizzare anche con la semplice cessione del preliminare.
In tali casi, come da risoluzione n° 6/E 2015, Agenzia delle entrate,
il contratto preliminare non ha effetti reali, vale a dire non trasferisce la proprietà del bene, ma produce esclusivamente effetti obbligatori, nel senso che comporta il sorgere di determinati impegni in capo alle parti contraenti.
Da qui, la generazione in capo a chi fa flipping immobiliare, di un reddito diverso ossia di una plusvalenza.
Il corrispettivo percepito rientra tra i redditi diversi di cui all’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, articolo 67, comma 1, lettera l), del TUIR. Infatti sono compresi fra i redditi diversi i corrispettivi percepiti, fra l’altro, per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
A ogni modo è stimato che gli investimenti immobiliari con il c.d. flipping permettono di guadagnare tra il 15% e il 30% del capitale investito.
Ristrutturare casa. Quali bonus da sfruttare?
Fare flipping immobiliare, può essere conveniente anche perché le spese di ristrutturazione possono beneficiare dei vari bonus previsti dalla legge. Dunque, bonus facciate, ecobonus e in alcuni casi il bonus 110.
Soffermandoci sul bonus 110, innanzitutto, è da chiarire che tale agevolazione non spetta per le unità immobiliari:
- strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
- che costituiscono l’oggetto della propria attività (beni merce);
- patrimoniali.
Tuttavia, i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus: in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini.
In tale caso, la detrazione spetta a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
Per le imprese in regime di cassa, non serve il bonifico parlante.
Può essere sfruttato sempre il bonus facciate. Tale agevolazione copre al 60% i seguenti interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale. Compresi gli immobili strumentali.
Gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B, individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Nello specifico, sono agevolati gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).
