Investire in case o titoli di Stato? La differenza la fa il fisco

Case o titoli di Stato? Dove è meglio investire i propri risparmi? Il dilemma non è da poco conto, anche perché coi tassi d’interesse ancora inchiodati a zero, diventa difficile far fruttare i propri capitali.

Durante la pandemia, il risparmio degli italiani è incredibilmente aumentato. I depositi delle banche scoppiano perché il reddito disponibile, a causa delle ripetute e lunghe  chiusure, è aumentato. I più fortunati hanno potuto così accantonare somme da investire. Ma dove?

Case o Btp, questo è il dilemma

Di fronte alle incertezze del futuro e a scenari economici di ripresa post pandemia, ci si domanda dove investire.

Gli italiani sono tradizionalmente affezionati al mattone e l’investimento nelle case è fra i primi desideri di ogni famiglia.

A differenza del passato, però, l’acquisto di case da mettere a rendita (seconde case), è scemato per via di molti fattori. Il primo è sicuramente legato al fisco che pesa enormemente sulla rendita finale. Il secondo è legato ai costi di manutenzione e gestione dell’immobile stesso.

Infine, causa la rivalutazione negativa delle case, gli italiani non investono più in immobili da mettere a rendita. Fatta eccezione per Milano e qualche altra realtà cittadina a vocazione turistica, ovunque i prezzi scendono da anni. O meglio, non salgono come in passato. Per cui gli investitori, alla fine, preferiscono i titoli di stato.

Le tasse sulle case

Ma vediamo in dettaglio come pesa il fisco sulle case e sui Btp. Nei primi mesi del 2021 la redditività media lorda per l’acquisto di una casa da mettere sul mercato si aggira intorno al 6,5%. Secondo uno studio condotto da idealista, tale redditività, nel peggiore dei casi, è sei volte maggiore rispetto ai tassi offerti dai titoli di Stato decennali.

Detto così sembrerebbe che il paragone coi Btp non regga e tutti dovrebbero investire nel mattone. Ma le cose, a ben guardare, sono ben diverse.

Il fisco e le spese, infatti, si mangiano una bella fetta dei guadagni derivanti dai canoni di locazione. Quali sono questi costi?

Il primo è sicuramente l’Imu che pesa per lo 0,76% del valore catastale dell’immobile a uso residenziale (salvo rare riduzioni da parte dei Comuni). Poi c’è la cedolare secca sugli affitti che vale il 20%, le spese condominiali ordinarie e straordinarie a carico dei proprietari. Bisogna infine ammortizzare i costi notarili e di registro. Si arriva così a un rendimento netto che scende intorno al 3%.

Le tasse sui Btp

I Btp a 10 anni rendono oggi 1% lordo. Le imposte sugli interessi (cedole) sono pari al 12,5% e il costi di acquisto sono irrisori (in caso di sottoscrizione nulli). Non ci sono altre imposte se non quelle ricadenti sul deposito titoli e cioè l’imposta di bollo annuale pari a 0,2% del controvalore mobiliare posseduto.

Tariffe che sono a tutto vantaggio dei Btp, ma che, alla fine dei conti, favoriscono sempre e comunque l’investimento immobiliare rispetto a quello mobiliare. Eppure molti italiani, in questo momento preferiscono i Btp alle case. Perché?

I fattori di rischio

Posto che al netto delle tasse, le case ad uso residenziale rendono tre volte di più dei titoli di stato, cosa fa propendere per l’investimento in titoli di stato? Come sempre a rendimenti maggiori corrispondono rischi maggiori. E se il rendimento delle case è più elevato, qualche rischio in più rispetto ai Btp c’è.

Il primo è quello della tenuta dei prezzi. Il mercato immobiliare è fermo e i prezzi sono in discesa da anni. Difficile in questo momento pensare di rivendere una casa nel tempo guadagnandoci sopra come in passato. I costi di compravendita sono poi onerosi e il tempo di cessione dell’immobile è mediamente di 6-9 mesi con punte di 12-14.

Il secondo fattore di rischio è quello legato alla riscossione dei canoni di affitto. Più il Paese è in crisi e più questo rischio aumenta in capo al proprietario dell’immobile. Le procedure di sfratto, poi, oltre ad essere onerose, sono anche lunghe ed estenuanti col rischio di ritrovarsi pure l’immobile danneggiato.

Terzo e ultimo fattore di rischio è la svalutazione legata al deperimento dell’immobile. Il parco immobiliare italiano è mediamente vecchio e abbisogna di molta manutenzione. Si tratta di costi e preoccupazioni che incidono non poco sul conteggio finale.

Certo, se tutto fila liscio, i canoni di affitto sono più vantaggiosi degli interessi corrisposti dai titoli di Stato. Ma la tranquillità e l’assenza di preoccupazioni nell’investimento in Btp non regge di certo il confronto.