Andrea Amantea
L’ipoteca rappresenta uno strumento di garanzia utilizzato dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione, Ex Equitalia per stimolare il recupero di debiti non pagati.
Questa misura, disciplinata dal D.P.R. n. 602/1973, consente all’ente di riscossione di iscrivere una diritto reale di garanzia sulla casa del contribuente debitore, previa notifica di una cartella esattoriale/avviso di accertamento e di un preavviso di ipoteca.
L’obiettivo è quello di tutelare il credito erariale, ma l’applicazione di tale procedura è soggetta a specifiche condizioni e limiti normativi che garantiscono anche la tutela dei diritti del contribuente.
Dunque la legge prevede la possibilità di attivare questa procedura per favorire il recupero del credito, riconoscendo però alcune soglie di protezione in favore del contribuente.
A ogni modo, se il contribuente continua ad essere inadempiente si può arrivare al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile.
Cartelle esattoriali. Inadempimento e ipoteca
L’iscrizione di un’ipoteca, ex art.77 del DPR 602/1973, su un bene immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione avviene solo al superamento di una soglia minima di debito. Soglia attualmente fissata a 20.000 euro.
Prima di procedere con l’iscrizione, è obbligatoria la notifica di un preavviso di ipoteca, che consente al contribuente di regolarizzare la propria posizione entro il termine di 30 giorni dalla ricezione.
In mancanza di pagamento o accordi per la rateizzazione del debito, l’ente di riscossione può iscrivere l’ipoteca e successivamente procedere con l’esecuzione forzata sull’immobile. Previa verifica dell’effettiva titolarità e della disponibilità del bene.
Nel complesso, come ribadito sul portale ADER:
l’ipoteca può essere iscritta, in presenza di debiti non inferiori a 20 mila euro, su uno o più immobili del debitore, per un importo pari al doppio del credito complessivo per cui l’Agenzia delle entrate-Riscossione procede e previa comunicazione scritta.
Ipoteca e pignoramento cartella esattoriale. In questi casi la casa non si tocca
Ricevuto il preavviso di ipoteca, il contribuente se ha i mezzi economici per farlo può bloccare l’azione cautelare del Fisco. Ciò può avvenire anche richiedendo una rateazione della cartella esattoriale.
Tuttavia, la fase successiva, in ipotesi di omesso pagamento, è quella del pignoramento dell’immobile.
| Aspetto | Descrizione |
| Casi in cui il pignoramento non può essere effettuato | 1. Unico immobile di proprietà del debitore. 2. Adibito a uso abitativo e residenza anagrafica del debitore. 3. Immobile non di lusso (non rientra nei criteri del DM 2 agosto 1969) e non classificato come villa (A/8), castello o palazzo di pregio storico/artistico (A/9). |
| Condizioni per procedere al pignoramento (casi diversi da quelli del punto precedente) | 1. Debito complessivo superiore a 120.000 euro. 2. Valore degli immobili del debitore superiore a 120.000 euro. 3. Sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca senza pagamento/rateizzazione o provvedimenti di sgravio/sospensione. |
| Modalità di pignoramento da parte dell’Agente della riscossione | Trascrizione nei registri immobiliari di un avviso notificato al debitore entro cinque giorni. L’avviso include informazioni come generalità, descrizione degli immobili, destinazione urbanistica, dettagli delle aste e credito. |
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Contenuto dell’avviso di pignoramento |
a) Generalità del debitore. b) Descrizione degli immobili con dati catastali e confini. c) Destinazione urbanistica del terreno. d) Dettagli delle aste (giorno, ora, luogo, intervalli minimi di 20 giorni). e) Importo complessivo del credito, interessi di mora e spese. f) Prezzo base dell’incanto. g) Incremento minimo per le offerte. h) Spese di vendita e oneri a carico dell’aggiudicatario. i) Cauzione e termine per prestarla. l) Termine di versamento del prezzo. m) Ingiunzione a non sottrarre i beni alla garanzia del credito. |
| Vendita diretta da parte del debitore | Il debitore può vendere l’immobile pignorato o ipotecato entro cinque giorni dal primo incanto o entro il giorno precedente al secondo incanto. |
Cosa dice la Giurisprudenza?
Anche la Giurisprudenza si è espressa sull’argomento ipoteca Agenzia delle entrate in diverse occasioni.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22127 del 13 ottobre 2020, ha affrontato la questione dell’iscrizione di ipoteca basata su cartelle esattoriali non notificate correttamente. Il ricorrente contestava l’illegittimità dell’ipoteca, sostenendo di non aver mai ricevuto le cartelle di pagamento sottostanti. La Suprema Corte ha ribadito che l’iscrizione ipotecaria presuppone la regolare notifica delle cartelle esattoriali; in assenza di tale notifica, l’ipoteca risulta illegittima.
Sempre la Cassazione, con l’ordinanza n. 14213 del 2022, ha chiarito che l’iscrizione di ipoteca non interrompe i termini di prescrizione del credito. Ciò significa che, anche in presenza di un’ipoteca, se il creditore non compie atti interruttivi della prescrizione nei termini previsti, il credito può estinguersi per prescrizione.
Riassumendo…
- Iscrizione dell’ipoteca: l’ipoteca può essere iscritta sui beni immobili del debitore per debiti superiori a 20.000 euro.
- Notifica dell’iscrizione: l’Agente della riscossione notifica al debitore l’iscrizione nei registri immobiliari come garanzia per il pagamento del debito.
- Effetti dell’ipoteca: l’immobile rimane di proprietà del debitore, ma l’iscrizione rappresenta un vincolo che può portare al pignoramento in caso di mancato pagamento.
- Pignoramento successivo: il pignoramento può avvenire solo se il debito complessivo supera 120.000 euro e sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato saldato o rateizzato.
- Opportunità per il debitore: prima del pignoramento, il debitore può saldare, rateizzare o vendere l’immobile per estinguere il debito e liberarsi dall’ipoteca.
