Andrea Amantea
A secondo se l’atto definitivo ossia l’acquisto finale della prima casa under 36 sia avvenuto nei primi due mesi del 2024 o nei mesi successivi dello stesso anno, il requisito dell’ISEE non superiore a 40.000 deve essere dimostrato tenendo conto di differenti indicazioni.
Prima bisogna partire dalla considerazione del fatto che il DL Milleproroghe ha riproposto le agevolazioni prima casa under 36. C’è un però. Infatti essendo che il decreto post conversione in legge è entrato in vigore il 29 febbraio 2024, il legislatore ha voluto comunque tutelare chi, sempre con preliminare 2023, aveva concluso l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio. Per tali soggetti è previsto un credito d’imposta pari a quanto pagato a titolo di registro, ipotecaria e catastale.
A tali soggetti naturalmente non si poteva chiedere di inserire gli estremi della DSU nell’atto di compravendita. L’agevolazione ancora non era stata prorogata. Ecco perchè il requisito dell’ISEE sotto soglia potrà essere dimostrato in altro modo.
Vediamo quali sono nello specifico le verifiche che potrà effettuare il Fisco sull’ISEE, distinguendo tra: acquisti effettuati nei mesi di gennaio e febbraio 2024 e acquisti conclusi o che saranno conclusi nei mesi successivi del 2024.
Il bonus prima casa under 36. Proroga agevolazione e credito d’imposta
Prima di entrare nello specifico della questione vediamo quali sono le agevolazioni prima casa under 36 prorogate con il DL 215.
La proroga riguarda il bonus di cui all’art.64 del DL 73/2021. Tanto per essere precisi.
Il decreto appena citato dispone in favore dei giovani under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro:
- l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA,
- il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.
Di norma, per l’acquisto della prima casa, l’Iva si applica al 4%, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, si pagano ciascuna nella misura fissa di 200 euro.
È prevista, inoltre, nel rispetto dei suddetti requisiti, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti/mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
ISEE prima casa under 36. Le verifiche del Fisco (circolare 14 più ulteriori indicazioni)
Come detto in apertura, il Dl Milleproroghe oltre a prorogare il bonus prima casa under 36 per gli atti di compravendita stipulati tra il 1° marzo 2024 e la fine dello stesso anno (con preliminare 2023), ha previsto un credito d’imposta per coloro i quali hanno fatto l’acquisto nei primi due mesi del 2024. Quando la proroga ancora non c’era. E’ sempre richiesto un preliminare 2023.
Ebben, per tali soggetti c’è un bonus pari a quanto pagato a titolo di registro, ipotecaria e catastale. Nonchè a titolo di Iva se l’acquisto era soggetto a tale tipo di imposta. In sostanza anche loro possono sfruttare le agevolazioni prima casa under 36.
In tale caso come si dimostra a posteriori il requisito dell’ISEE inferiore a 40.000 euro?
Ebbene, nella circolare n°14/2024 sulle agevolazioni prima casa under 36, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che serve un atto integrativo ossi una dichiarazione da rendere al notaio.
Nello specifico, il contribuente deve fare al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento della casa.
In tale atto dovrà essere manifestasta la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36”. Nonchè la dichiarizione di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge.
L’atto integrativo:
- deve contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
- può essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta-fine 2025);
- è esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021, a seguito dell’entrata in vigore della novella normativa in esame.
Nella circolare citata viene spiegato che l’esenzione opera:
in considerazione della ratio agevolativa della stessa (diversamente, l’assoggettamento a tassazione di un atto integrativo, finalizzato alla fruizione dell’esenzione totale in relazione all’atto principale a cui si riferisce, non risulterebbe coerente con l’intento del legislatore, che ha voluto riconoscere pienamente l’agevolazione “prima casa under 36” in relazione agli acquisti di immobili effettuati nel 2024, al ricorrere dei requisiti normativamente previsti. Le conseguenze fiscali, per chi ha stipulato l’atto di acquisto nel periodo dal 1° gennaio al 29 febbraio 2024, non possono, infatti, essere più sfavorevoli rispetto a quelle prefigurate per coloro che stipulano l’atto in un’altra data compresa nel restante periodo di efficacia della norma).
L’ISEE per chi acquista casa da marzo a fine 2024
Con la circolare n°14 l’Agenzia delle entrate ha fornito le linee guida sulle agevolazioni prima casa under 36 per il 2024.
Sempre sull’ISEE per coloro i quali hanno concluso l’atto (o lo concluderanno) dal 1° marzo 2024, entro la fine dell’anno, il rispetto del requisito dell’ISEE non superiore a 40.000 euro deve essere dimostrato e attestato nell’atto di compravendita. Infatti per questi soggetti valgono le indicazioni di cui alla circolare 12/E 2021. Non quelle della circolare 14.
Infatti, tali soggetti devono
- essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e, pertanto,
- tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso,
- mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto.
Al momento della stipula dell’atto dinanzi al Notaio è necessaria la dichiarazione con la quale si attesta di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità.
Nell’atto deve essere indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità. O, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente.
Riassumendo…
- Per sfruttare le agevolazioni prima casa under 36 serve un ISEE non superiore a 40.000 euro;
- va bene anche l’ISEE corrente;
- chi ha acquistato casa nei primi due mesi del 2024 dovrà procedere con un atto integrativo dinanzi al Notaio;
- nell’atto deve essere dichiarato il possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro.
