Bogdan Bultrini
Iva sulle locazioni di immobili oggetto di novità con il decreto legge n. 83 del 2013 che vengono analizzate dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 22/E del 28 giugno 2013.
Iva locazioni: le novità con il D.L. n. 83/2013
Ha ad oggetto il regime Iva sulle cessioni e locazioni di fabbricati la circolare delle Entrate, n. 22/E del 28 giugno scorso. L’ art. 9 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83 ha modificato la disciplina Iva delle locazioni e delle cessioni di fabbricati, ampliando le ipotesi in cui le cessioni e le locazioni di immobili, generalmente esenti da Iva, sono invece assoggettabili all’imposta sul valore aggiunto, eliminando le ipotesi di imponibilità obbligatoria per le cessioni e le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di cessionari e conduttori privi del diritto a detrazione o con pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25%.
Iva locazioni: la circolare n. 22/E dell’Agenzia delle entrate
La circolare delle Entrate analizza il regime fiscale delle locazioni di fabbricati, ricordando che in base al nuovo testo dell’art. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, secondo le modifiche apportate dal decreto-legge n. 83 del 2012, la regola generale prevista per le locazioni di fabbricati abitativi è l’esenzione IVA, salva la possibilità di applicare l’imposta – previa opzione del locatore espressa nel relativo contratto di locazione – alle seguenti operazioni:
1) locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi;
2) locazioni di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali” come definiti dal D.M. 22 aprile 2008.
Iva locazioni immobili: le nuove regole
Per ciò che riguarda la locazione immobiliare, i contratti i stipulati a partire dal 26 giugno 2013, data dell’entrata in vigore del decreto- legge n. 83 del 2012, sono soggetti al regime “naturale” di esenzione a meno che l’impresa di costruzione o di ripristino che loca l’immobile manifesti, nel relativo atto, l’opzione per l’applicazione Iva.
Come esercitare l’opzione al nuovo regime
Per ciò che riguarda le modalità di esercizio dell’opzione, è necessario che il locatore manifesti tale scelta nel contratto di locazione. Il regime IVA che viene scelto al momento della stipula del contratto di locazione, quindi l’applicazione o meno dell’Iva ai canoni di locazione, è vincolante per tutta la durata del contratto. Se prima della scadenza del contratto di locazione si verifichi una successione nel contratto, nella specie il subentro di un terzo in qualità di locatore, quest’ultimo, in quanto tale, può modificare il regime Iva, da comunicare però sempre all’Agenzia delle Entrate.
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Iva locazione immobili sui contratti in corso
Nella circolare datata 28 giugno 2013, l’Agenzia chiarisce i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati continueranno ad essere esenti da Iva anche dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, salva la possibilità di optare per l’imponibilità ad Iva (da parte delle imprese costruttrici locatrici o, nel caso di alloggi sociali, da parte di locatori diversi dalle imprese costruttrici). Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione dell’Iva ai contratti in corso di esecuzione, l’opzione deve essere formalizzata mediante un atto integrativo del contratto di locazione che, se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non deve essere obbligatoriamente essere portato a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria, ferma restando, naturalmente, la facoltà di procedere alla registrazione dello stesso, corrispondendo l’imposta di registro in misura pari ad euro 67,00.
Di seguito ecco il testo della circolare esplicativa dell’Agenzia delle entrate:
