Come comunicare la cessione del credito per un unico proprietario su più immobili

Dopo aver dato l’OK alla correzione delle comunicazioni di cessione del credito tramite la c.d. remissione sin bonis, l’Agenzia delle entrate ha pubblicato alcune nuove FAQ sul superbonus. In particolare, l’attenzione del Fisco è stata rivolta alle comunicazioni di cessione del credito o sconto in fattura riguardanti edifici composti da due a quattro appartamenti distintamente accatastati. Anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

In tali casi, bisogna prestare la massima attenzione.

Infatti, con la comunicazione di cessione del credito/sconto in fattura, l’Agenzia delle entrate viene a conoscenza che il contribuente ha optato per una delle citate opzioni. Il credito oggetto di cessione correttamente comunicato al Fisco, entro il 10 del mese successivo alla comunicazione di cessione, viene messo disponibile sulla “Piattaforma Cessione crediti”. Ciò per permettere all’impresa o ad altro cessionario di confermare la cessione del credito. Il soggetto che riceve il credito può utilizzarlo in compensazione o cederlo ulteriormente. Con responsabilità limitata.

Detto ciò, vediamo quali sono i chiarimenti forniti del Fisco in merito alla comunicazione di cessione del credito 110, in caso di interventi eseguiti su un edificio composto da più appartamenti di un unico proprietario.

La comunicazione per la cessione del credito

La comunicazione con la quale il contribuente informa il Fisco dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, deve essere inviata:

• entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;
• per le rate residue non fruite della detrazione, entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.

Per le spese 2021 nonché per le rate residue non fruite delle detrazioni spettanti per le spese del 2020, la comunicazione era da effettuare (vedi proroghe):

• entro il 29 aprile per le persone fisiche (articolo 10-quater, Dl 4/2022);
• 15 ottobre  per i soggetti IRES e i titolari di partita Iva, che sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi entro il prossimo 30 novembre.

Le scadenze del 110 per più immobili di un unico proprietario

In premessa,  abbiamo fatto riferimento alle comunicazioni di cessione del credito 110 riguardanti lavori su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate.

Anche se:

• posseduti da un unico proprietario o
• in comproprietà da più persone fisiche.

Pe tali lavori così come per quelli effettuati sugli edifici condominiali, il bonus 110 spetterà anche per gli anni 2023, 2024 e 2025.

Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2024 il bonus viene ridotto al: 70 per cento per le spese sostenute nell’anno 2024; 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Come comunicare la cessione?

Con alcune FAQ pubblicate sul proprio portale, l’Agenzia delle entrate ha chiarito come deve essere compilata la comunicazione per la cessione del credito in caso di interventi eseguiti sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari possedute da un unico proprietario.

Ebbene in tali casi:

la comunicazione deve essere compilata con le stesse modalità previste per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali.

In particolare, nel frontespizio devono essere indicati:

• nel campo “Condominio Minimo”, il valore ‘2’ (condominio minimo senza amministratore di condominio);
• campo “Codice fiscale dell’amministratore di condominio o del condomino incaricato”, il codice fiscale del proprietario;
• quadro A, nel campo “N. unità presenti nel condominio”, deve essere riportato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;
• quadro B, vanno indicati i dati catastali di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio.

Infine, nel quadro C deve essere compilata la “Sezione II – SOGGETTI BENEFICIARI”. Ripetendo nelle varie righe il codice fiscale del proprietario per ciascuna delle unità immobiliari indicate nel quadro B.

In caso di interventi eseguiti sui diversi appartamenti distintamente accatastati, posseduti da un unico proprietario, devono essere compilate e inviate, per ogni intervento e per ciascuna unità immobiliare, altrettante distinte comunicazioni.

In alternativa, in alcuni casi,  è possibile compilare e inviare una sola comunicazione, del tipo previsto per il condominio minimo senza amministratore.

Indicando nel frontespizio il codice fiscale del proprietario come condomino incaricato della trasmissione. Sarà necessario compilare coerentemente i quadri A, B, C (sezione II) e D della comunicazione, indicando, tra l’altro, il codice fiscale del proprietario come beneficiario della detrazione ceduta, le varie unità immobiliari e i relativi dati catastali.