Andrea Amantea
Nè il decreto milleproroghe nè la Legge di bilancio 2021 hanno prorogato la detrazione Irpef per l’acquisto di immobili abitazione principale in leasing; la mancata proroga riguarda altresì l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro all’1,5% per l’acquisto effettuato dalla società di leasing avente ad oggetto un immobile 1° casa. I requisiti 1°casa dovevano essere rispettati dall’utilizzatore.
La detrazione per il leasing abitativo: niente proroga per il 2021
Fino al 31 dicembre 2020 per l’acquisto in leasing dell’immobile da destinare ad abitazione principale (leasing abitativo) spettava una detrazione del 19% dei canoni e dei relativi oneri accessori, nonché del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale di riscatto, derivanti da:
- contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna,
- pagati da soggetti che non sono titolari di diritti di proprietà, neanche pro-quota, su immobili a destinazione abitativa.
Sono agevolati tutti i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.Non è prevista alcuna proroga per i nuovi contratti di leasing abitativo 2021.
Dunque, ad esempio, chi ha beneficiato della detrazione nel 2020 potrà continuare a farlo fino alla scadenza naturale del contratto ossia fino all’eventuale riscatto dell’immobile, abitazione principale.
E’ utile ricordare che per abitazione principale si intende quell’abitazione nella quale la persona fisica che la possiede o i suoi familiari dimorano abitualmente. Può essere sufficiente che vi dimori anche un solo familiare.
Il concetto di abitazione principale non va confuso con quello di 1° casa.
Ad ogni modo, può essere oggetto del leasing abitativo e dunque dare diritto alle detrazioni in esame:
- un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;
- un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo;
- un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato
abitativo da ristrutturare.
La detrazione spetta anche per i costi di stipula del contratto di leasing.
Ad ogni modo, per i contratti di leasing abitativo 2021 non è prevista alcuna proroga della detrazione.
Limite di spesa detraibili
Il beneficio fiscale è escluso:
- per gli oneri sostenuti per l’eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili;
- eventuali costi di intermediazione sostenuti dalla parte concedente il finanziamento per l’individuazione ed il reperimento dell’immobile richiesto dal privato e allo stesso riaddebitati.
Il limite dei canoni i locazione detraibili annualmente variano a secondo dell’età del privato che utilizza l’immobile in leasing.
Infatti:
- per coloro che non hanno compiuto ancora 35 anni al momento della stipula del contratto di leasing, la detrazione spetta sui canoni e sugli oneri accessori fino ad un importo max di 8.000 euro e su un riscatto finale non superiore a 20.000 euro;
- per i soggetti con età pari o superiore a 35 anni alla data di stipula del contratto le stesse detrazioni operano su una spesa max di euro 4.000 per i canoni e oneri accessori ed euro 10.000 per il prezzo di riscatto.
Difatti i limiti sono ridotti alla metà.
Oltre all’eta anagrafica, è necessario verificare anche il reddito complessivo posseduto.
A tal proposito, come da circolare, Agenzia delle entrate, n°19/E/2020:
la detrazione dei corrispettivi periodici (canoni di leasing) e del prezzo finale di acquisto spetta ai contribuenti che possiedono all’atto della stipula un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, calcolato tenendo conto anche del reddito dei fabbricati assoggettato a cedolare secca.
Il requisito dell’età e quello reddituale vanno verificati solo alla data di stipula del contratto.
Laddove la spesa è ripartita tra due soggetti, trai coniugi, si considera il reddito complessivo nonchè l’età anagrafica dei singoli coniugi.
Ciò sta a significare che(circolare 19/e 2020):
nel caso di cointestazione (50 per cento e 50 per cento), ciascuno può calcolare la detrazione nella misura del 19 per cento su un ammontare massimo del canone di leasing pari a euro 4.000 (per gli under 35) o a euro 2.000 (per gli over 35) nonché il 19 per cento entro il limite massimo di euro 10.000 (per gli under 35) o euro 5.000 (per gli over 35) al momento del riscatto.
Le agevolazioni sull’imposta di registro: niente proroga per il 2021
La mancata proroga riguarda anche l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro all’1,5% per l’acquisto effettuato dalla società di leasing avente ad oggetto un immobile 1° casa non di lusso (comma 83 Legge n°208/2015). I requisiti 1°casa dovevano essere rispettati dall’utilizzatore.
Se l’utilizzatore (il privato) ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte d’atto sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente sono, nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva):
- imposta di registro del 1,5%
- ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Se acquista da impresa con vendita soggetta ad Iva: Iva al 4% imposta di registro fissa di 200 euro; ipotecaria fissa di 200 euro nonchè imposta catastale fissa di 200 euro.
Inoltre, non è prevista la proroga dell’imposta di registro all’1,5% (e non al 4 per cento come previsto per le cessioni di leasing di beni immobili strumentali) sugli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”, nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richieste per le agevolazioni 1° casa, ancorché assoggettati a IVA. Negli altri casi, gli atti relativi a cessioni di leasing sono soggetti a imposta nella misura piena del 9 per cento.
Misure di favore che hanno trovato applicazione fino al 31 dicembre 2020.
