Giuseppe Timpone
Il mondo si è fermato per un paio di mesi, causa emergenza Coronavirus. I “lockdown” imposti dai governi per frenare i contagi hanno decisamente costretto un paio di miliardi di consumatori a rivedere le loro abitudini di vita, compresi i consumi. Per Gianmaria Panini, fondatore di ELVinvest, società con sede in Svizzera e attiva negli investimenti immobiliari, nessun dubbio che quanto avvenuto stia già avendo conseguenze d’impatto anche sulla logistica, oltre che ripercussioni a lungo termine, di tipo strutturali.
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Egli cita, anzitutto, i risultati di uno studio di RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), secondo cui le previsioni di crescita del capitale e degli affitti per l’immobiliare legato alla logistica e all’industria siano state riviste significativamente al ribasso per i prossimi mesi.
Per capire cosa stia succedendo, bisogna leggere i numeri di Prologis, società americana di investimento immobiliare nella logistica. Ad aprile, negli USA gli acquisti online hanno inciso per il 25% del totale, una percentuale in rialzo dal 15% del dicembre precedente. Per tutto il 2020, si prevede che si attesteranno al 20%, in netto rialzo dal 16,9% previsto prima del Coronavirus. Cos’è successo? In quarantena, impossibilitati a muoversi per fare la spesa o all’infuori degli altri casi strettamente necessari, gli americani hanno fatto molto più shopping online di prima.
Il mercato cambia con un clic
Il Coronavirus ha sostenuto l’e-commerce, quindi, accelerando un trend in atto ormai da anni. Al contempo, ha decretato la morte di alcune attività del retail tradizionale. Si pensi alla decisione di Zara di chiudere 1.200 negozi di abbigliamento in giro per il mondo. Nell’immediato, l’impatto della crisi del settore pesa sulla logistica, con prevedibili cali dei prezzi per gli immobili destinati ad essa, che si parli di vendita o di affitto. Ma il trend di lungo periodo non solo si mostra positivo, ma anche molto solido.
Il boom dell’e-commerce fa sì che un numero crescente di prodotti, anziché essere acquistato dal consumatore dagli scaffali dei negozi, venga inserito nei carrelli virtuali e, pertanto, dovrà essere fisicamente disponibile nei centri logistici, la cui domanda di superficie crescerà. Non solo. Questa crisi ha fatto capire alle società che bisogna avere in scorta una quantità superiore di prodotti per proteggere la clientela da intoppi della catena produttiva. Se le scorte aumentassero del 5-10%, stima Prologis, negli USA vi sarebbe necessità di 26-52 milioni di metri quadrati in più di superficie logistica.
Avete capito cosa sta già accadendo e perché il Covid-19 ha accelerato una tendenza in corso? Sempre più prodotti escono dai magazzini delle società di produzione per finire nei centri di distribuzione, dove trascorreranno molto più di tempo di quanto non avvenga per i casi di spedizione nei negozi tradizionali. Lì vi resteranno fino a quando un cliente non farà clic su internet e lo acquisti per farselo spedire direttamente a casa. La maggiore superficie richiesta per la detenzione dei prodotti verrà sottratta a quella del retail “brick and mortar”. Avremo immobili commerciali con prezzi sotto pressione nelle città e prezzi in crescita per le aree destinate alla logistica.
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