Locazione, che fine fa la cauzione al termine del contratto?

Il contratto di locazione, che sia a uso abitativo oppure commerciale, può o meno prevedere la cauzione (ossia il deposito cauzionale). Una somma di denaro che il conduttore versa anticipatamente e che finisce nelle mani del locatore.

Non è mancanza di fiducia ma è solo un modo per il locatore di tutelarsi contro eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino che non provvede di sua volontà a ripristinare prima che lasci l’immobile stesso al termine o alla risoluzione anticipata del contratto di affitto.

La cauzione serve a tutelare il locatore anche da eventuali canoni non pagati dall’inquilino.

Ma come è gestito il deposito cauzionale? Quando sorge l’obbligo per il locatore di restituirlo e quando, invece, il diritto a trattenerlo?

Cosa dice la legge

Il deposito cauzionale nel contratto di locazione è previsto e disciplinato dall’art. 11 della legge n. 392 del 1978, dove espressamente si legge che

il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Dunque, ad esempio, se il canone di affitto mensile è di 300 euro, la somma versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale non può superare 900 euro.

Tali importo entra nella disponibilità del locatore il quale non ha nessun obbligo in merito alla gestione. Nel senso che può farne ciò che vuole di quella somma. L’unico obbligo che ha è che deve restituirla alla fine del contratto laddove sorge il diritto del conduttore a riceverla indietro. Inoltre, sulla cauzione maturano interessi anno per anno.

Deposito per cauzione, cosa succede a fine locazione?

Laddove alla fine del contratto il locatore intenda trattenere la cauzione per i danni all’immobile lasciati dal conduttore oppure per mensilità non pagate, ciò potrà essere fatto “pacificamente” in accordo con il conduttore stesso.

In mancanza di un accordo, regola prevede che il locatore è obbligato a restituire la cauzione all’inquilino e poi agire innanzi al giudice per vedersi accertare il diritto al ristoro di quanto è lamentato come danno ricevuto.

Il provvedimento del giudice definirà, quindi, l’accertamento e la quantificazione dell’ammontare di cui il locatore ha diritto a fronte del danneggiamento subito.

Questo significa anche che laddove il locatore dovesse ingiustamente trattenere il deposito cauzione, il conduttore dal lato suo potrà adire per vie legali e pretendere la restituzione del dovuto.

Riassumendo…

• il deposito cauzionale nel contratto di locazione non può essere superiore a 3 volte il canone mensile
• deve essere previsto espressamente nel contratto
• su di esso maturano interessi anno per anno
• serve a tutelare il locatore contro eventuali danni all’immobile non risarciti dal conduttore o contro eventuale morosità nel pagamento del canone mensile di affitto
• a termine del contratto di affitto il locatore deve restituire il deposito cauzionale
• se ci sono danni e il locatore vuole trattenere il deposito deve avere l’accordo del conduttore, altrimenti deve restituirlo ed agire poi per vie legali
• il conduttore che non vede restituirsi il deposito cauzionale può adire anch’esso per vie legali.