Locazione non registrata: conseguenze e rimedi

Quando si stipula il contratto di locazione, le parti (locatore e conduttore) non devono solo limitarsi a firmarlo. Sono obbligati anche alla registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia Entrate.

L’adempimento della registrazione deve essere fatto entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Laddove non si opti per la cedolare secca, occorre pagare l’imposta di registro (2% del canone annuo) e l’imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate del contratto e, comunque, ogni 100 righe).

L’imposta di registro si può pagare per l’intera durata del contratto o anche per singole annualità (ogni anno).

Senza registrazione il contratto non esiste

La registrazione del contratto di locazione è online. Può essere fatta anche recandosi direttamente agli uffici dell’Agenzia Entrate. Laddove si ometta l’adempimento, ci sono conseguenza sia sul piano civile che fiscale.

Dal punto di vista civile, l’omessa registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità. Quindi, se la registrazione non avviene entro il citato termine di 30 giorni, il contratto perde la sua efficacia.

Ciò è espressamente sancito dal comma 346 della Legge n. 311 del 2004 dove si legge che

i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Tuttavia, riprende la sua validità laddove le parti provvedano “tardivamente” comunque alla registrazione.

Omessa registrazione locazione, sanzione e ravvedimento

Dal punto di vista fiscale, l’omessa registrazione della locazione nel termine indicato, comporta l’applicazione di sanzione. In particolare, il sistema sanzionatorio prevede:

• per l’omessa registrazione, una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• per l’occultamento del canone scatta la sanzione dal 240% al 480% della maggiore imposta dovuta.

Ad ogni modo è prevista la possibilità di fare il ravvedimento operoso. Questo significa, pagare una sanzione ridotta.

In particolare:

• con 30 giorni di ritardo – sanzione 6%
• con 90 giorni di ritardo – sanzione 12%
• entro 1 anno di ritardo – sanzione 15%
• oltre 1 anno ma entro 2 anni di ritardo – sanzione 17,14%
• oltre 2 anni di ritardo – sanzione 20%.

Infine, laddove, l’omessa registrazione dovesse essere sanata dopo l’emissione di processo verbale di constatazione la sanzione arriva al 24%.

Riassumendo…

• il contratto di locazione deve essere registrato dalle parti all’Agenzia Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore)
• l’omessa registrazione del contratto
  • ne determina la nullità (che è sanata con la registrazione tardiva)
  • comporta l’applicazione di una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
• l’omessa registrazione della locazione si può sanare con il ravvedimento operoso.