Locazioni brevi: la guida completa sugli adempimenti

Le locazioni brevi richiedono diversi adempimenti.

Infatti, la possibilità di avere un secondo reddito grazie agli affitti brevi non deve far perdere di vista tutti gli obblighi che sono richiesti al contribuente che vuole mettere a reddito la propria casa per alcuni periodi dell’anno.

Gli adempimenti sono fissati da norme valevoli a livello nazionale però le regioni possono autoregolamentare ulteriori obblighi.

In linea di massima la locazione breve si distingue per una serie di adempimenti che riguardano tanto l’inizio dell’attività non imprenditoriale quanto il suo svolgimento.

L’obiettivo in primis è quello di combattere l’evasione fiscale in un settore fortemente caratterizzato da questo fenomeno.

Ad esempio, alcune Regioni impongono ai locatori di presentare al proprio Comune una comunicazione che non è la classica SCIA ma che comunque serve per portare a conoscenza delle autorità lo svolgimento dell’attività di locazione. Anche perchè c’è da dire che al pari delle altre attività ricettive anche per le locazioni brevi è dovuta al Comune la c.d. tassa di soggiorno.

Chi mette in affitto la propria casa è responsabile sia della dichiarazione sia del versamento dell’imposta di soggiorno.

Ulteriori adempimenti riguardano le comunicazioni da fare alla questura tramite il portale “Allogiati Web” nonchè l’obbligo di dotarsi del codice identificativo nazionale, c.d. CIN  e di rispettare tutti gli obblighi in materia di sicurezza degli edifici.

Gli affitti brevi. Cosa sono?

Quando si parla di affitti brevi o di locazione turistiche si fa riferimento agli affitti di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, tipici di affitti turistici.

Tali contratti possono includere la fornitura di servizi accessori come biancheria e pulizia, senza obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Il fatto che oltre all’immobile siano messi a disposizione questi ulteriori servizi non fa di per se l’attività come imprenditoriale. Di questo ne abbiamo già parlato nella nostra guida fiscale sulle locazioni brevi (inserire link quando la guida sarà on line).

In questo approfondimento invece approfondiremo tutti gli adempimenti di tipo amministrativo.

Locazioni brevi e Adempimenti amministrativi

Uno degli obblighi più rilevanti è l’ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN), necessario per pubblicizzare l’immobile sui portali telematici e garantire la trasparenza fiscale. Dal 2 novembre 2024, sarà obbligatorio per chi gestisce locazioni brevi. Il CIN va richiesto tramite il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDRS) e dovrà essere visibile in tutti gli annunci pubblicitari.

Il mancato rispetto comporta sanzioni fino a 8.000 euro. Un altro obbligo importante è la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite la piattaforma “Alloggiati Web” entro le 24 ore dall’arrivo, pena arresto fino a tre mesi o ammenda fino a € 206,00.

Infine, le locazioni brevi devono rispettare normative di sicurezza. Questo include la presenza di estintori o altri dispositivi previsti dalle leggi regionali, a tutela degli ospiti e dei proprietari.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Partiamo con l’obbligo di CIN.

A prevedere l’obbligo di CIN per gli affitti brevi e per le altre strutture ricettive è l’art.13-ter del DL 145/2023.

L’obbligo riguarda i seguenti soggetti:

• i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
• i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Il CIN identifica la struttura che si mette in affitto. Il codice identificativo deve essere indicato non solo negli annunci pubblicitari ma anche all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva.

Il Ministero del Turismo ha pubblicato delle FAQ su CIN affitti brevi e misure di sicurezza.

Come richiedere il CIN affitti brevi?

E’ possibile richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.

Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di pertinenza, è possibile procedere con l’istanza. In tal modo sarà alimentata la banca dati delle strutture ricettive.

A monte è necessario che la struttura ossia l’immobile per il quale si richiede il CIN sia presente nella banca dati regionale.

La richiesta telematica deve essere corredata di una dichiarazione sostitutiva attestante: i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti in materia di sicurezza.

Grazie alla stessa piattaforma è possibile effettuare anche:

• l’integrazione dei dati eventualmente mancanti relativi alla propria struttura in conformità all’allegato B del Decreto del Ministro del Turismo n. 16726 del 06/06/2024;
• la comunicazione telematica alla Regione o alla Provincia autonoma di riferimento delle eventuali incongruenze nei dati presenti.

Una volta completata la procedura, l’utente ottiene la certificazione telematica comprovante il regolare rilascio del CIN.

Tempistiche e sanzioni in caso di mancato possesso

Gli obblighi, le sanzioni e le altre disposizioni contenute all’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 sono applicabili dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’Avviso attestante l’entrata in funzione, sull’intero territorio nazionale, della piattaforma per l’assegnazione del CIN.

Posto che l’avviso sull’obbligo di CIN e sull’operatività della piattaforma è stato pubblicato in data 3 settembre, l’obbligo di CIN e le ulteriori diposizioni previste dal DL 145, saranno operative dal 2 novembre 2024.

Dunque dal 2 novembre scatta l’obbligo di CIN.

Attenzione però, alcuni avranno più tempo a disposizione.

Infatti, chi entro i 60 giorni dalla pubblicazione del suddetto avviso di entrata in funzione della BDSR ha già un codice identificato regionale o provinciale, per richiedere il CIN avrà 120 giorni dalla pubblicazione dell’Avviso stesso (1° gennaio 2025).

Una volta decorsi questi termini, scatteranno le sanzioni. Chi invece ottiene il codice identificato regionale o provinciale dopo che siano trascorsi 60 giorni dall’avviso avrà solo un mese a disposizione per richiedere il CIN.

Attenzione però, i 30 giorni decorrono dalla dalla data di attribuzione del codice regionale o provinciale.

Può succedere anche che il codice regionale non sia stato attribuito nei termini previsti dalla procedura territoriale. In tale caso, il CIN nazionale dovrà essere richiesto entro 10 giorni dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento di attribuzione del codice previsto dalla normativa regionale/provinciale.

Le sanzioni per chi non ha il CIN

Sulle sanzioni CIN locazioni brevi, in ipotesi di:

• messa in locazione di un immobile/struttura sprovvisto di CIN, è prevista una sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000;
• mancata esposizione del CIN all’esterno della struttura o nell’annuncio pubblicitario, scatta una sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000.

Si tratta di sanzioni piuttosto pesanti.

Comunicazione degli ospiti alla Questura con la Piattaforma “Alloggiati Web”

Ulteriore adempimento è quello relativo all’obbligo di comunicazione alla Questura dei dati relativi agli ospiti della struttura destinata a locazione breve.

In particolare, la comunicazione è effettuata esclusivamente tramite il servizio della Polizia di Stato “alloggiati web”: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/ (previa abilitazione al servizio).

La comunicazione deve essere effettuata entro le 24 ore successive all’arrivo. Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all’arrivo stesso.

Gli ospiti devono essere muniti di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extracomunitari e’ sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purche’ munito della fotografia del titolare.

I dati di cui ai soggetti alloggiati nelle strutture ricettive e negli immobili destinati a locazione breve, inviati alla Questura tramite il servizio della Polizia di Stato “alloggiati web” sono forniti dal Ministero dell’interno in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva, all’Agenzia delle entrate, che a sua volta li rende disponibili, anche a fini di monitoraggio, ai comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno.

Obblighi di sicurezza

Tutti gli immobili destinati alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
• estintori portatili a norma di legge.

I dispositivi, inoltre, devono essere dotati di allarme per avvertire del pericolo gli occupanti l’immobile.

Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Poco importa se l’attività è stata avviata prima della data di applicazione dell’art-13 del D.L. 145/2023.

Sono, invece, esonerati dall’obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.

Estintori e dispositivi di sicurezza

Come detto, sempre in materia di  locazioni brevi e adempimenti, anche per tali tipi di affitto dal 2 novembre sarà obbligatorio dotarsi di estintore.

A tal proposito, il Ministero del Turismo ha chiarito con una specifica FAQ che:

Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4). Gli estintori devono essere controllati periodicamente, secondo le istruzioni contenute nella norma tecnica UNI 9994-1 e nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura.

In ipotesi di mancato adeguamento alla normativa sulla sicurezza (dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti. Nonché di estintori portatili), scatterà la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000.

Per ciascuna violazione accertata. Fermo restando quanto appena detto, per chi svolge l’attività in forma d’impresa violando i requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente sarà soggetto alle sanzioni previste da tale normativa.

Dichiarazione e versamento imposta di soggiorno

Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni di locazione o corrispettivi, è responsabile non solo del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, con diritto di rivalsa sugli ospiti della struttura, ma anche della presentazione della dichiarazione dell’imposta.

In particolare, il locatore o gli intermediari immobiliari ai quali si è rivolto il locatore (ad esempio AIRBNB), devono riscuotere l’imposta di soggiorno (se prevista) nonché provvedere alla sua dichiarazione con l’apposita dichiarazione imposta di soggiorno.

Conclusioni

Le locazioni brevi offrono un’opportunità di reddito per i proprietari di immobili, ma richiedono una rigorosa attenzione agli adempimenti normativi e fiscali. Il rispetto delle disposizioni riguardanti il Codice Identificativo Nazionale (CIN), la comunicazione degli ospiti tramite “Alloggiati Web”, e l’imposta di soggiorno, è essenziale per evitare sanzioni. Inoltre, i locatori devono garantire che la struttura rispetti gli standard di sicurezza richiesti, compreso l’obbligo di installare dispositivi di sicurezza come estintori

Riassumendo…

• Le locazioni brevi richiedono l’ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
• Gli ospiti devono essere registrati presso la Questura tramite la piattaforma “Alloggiati Web”.
• La mancata conformità alle normative può comportare sanzioni, fino a 8.000 euro per il CIN.
• Le locazioni brevi offrono opportunità economiche e flessibilità per i proprietari ma è necessario rispettare una serie di adempimenti.