Mercato immobiliare tedesco grossa occasione, pur con tanti limiti

La crisi economica provocata dall’emergenza Covid-19 ha travolto persino la Germania, la quale a dire il vero versava già in una fase quasi-recessiva nella seconda metà dello scorso anno. ELVinvest, società immobiliare svizzera che investe sui mercati esteri e fondata da Gianmaria Panini, ci ricorda che i fondamentali prevalgono sempre alla lunga e che per questo il mercato immobiliare tedesco si mostrerebbe vivace, al netto dei contraccolpi della pandemia.

La Germania, però, non può considerarsi un’unica grande realtà, essendo uno stato federale composto da 16 Laender e dove i comuni godono di ampi poteri, proprio con riferimento al real estate.

In generale, non troviamo grandi città come Londra e Parigi, anche se esistono 7 grosse realtà urbane: Berlino, Francoforte, Monaco, Amburgo, Colonia, Duesseldorf e Stoccarda. Le prime 4 risultano tra le prime 10 europee per investimenti immobiliari nel 2020, a detta del rapporto PWC in collaborazione con Urban Land Institute.

E il mercato immobiliare torna ad essere un rifugio con l’emergenza Coronavirus

La situazione in Germania

I tedeschi figurano tra i popoli europei con il più basso tasso di proprietà di case, appena il 51% contro la media del 69%. In Italia, siamo all’82%. Parliamo, quindi, di un popolo di inquilini e di seguito vedremo che anche la legislazione tende a favorire questo approccio. Tra la riunificazione del 1990 e il 2010, i prezzi degli immobili sono rimasti pressappoco e clamorosamente stabili, salvo crescere improvvisamente nell’ultimo decennio, quando realtà come Berlino hanno iniziato a registrare il loro boom e, soprattutto, con i capitali dal Sud Europa alla ricerca di occasioni di acquisto potenzialmente remunerative, specie con la crisi delle economie di Grecia, Italia, Spagna e Portogallo.

Mercato immobiliare estero come risposta alla crisi strutturale dell’euro

Berlino ancora oggi non sta riuscendo a tenere il passo con la domanda, a sua volta trainata dalla crescita della popolazione.

Si stimano almeno 84.000 abitazioni in meno del necessario. Tutto ciò sostiene i prezzi, anche se quest’anno è entrata in vigore una misura, nota come “Mietendeckel” o “copertura locativa, che per i prossimi 5 anni blocca i canoni di locazione ai livelli di giugno 2019. Ciò, a seguito di imponenti manifestazioni di protesta dei berlinesi contro il caro-affitto, con una petizione popolare sottoscritta per chiedere l’esproprio delle case in mano alle grosse agenzie, tra cui Deutsche Wohnen, che qui detiene la proprietà di centinaia di migliaia di immobili.

A Francoforte, il clima è molto più “business-friendly”, con i permessi per costruire rilasciati agevolmente e proprio per ciò, però, un improvviso calo della domanda in tempi di crisi come questo rischia di provocare la caduta quasi immediata dei prezzi. Anche Monaco dovrebbe essere presa in considerazione quale meta per gli investimenti, essendo una città molto ricca e in cui i prezzi delle case tendono a crescere, lambendo sempre più i centri vicini. Tuttavia, anche qui si ha un tetto ai canoni di locazione, ragione per cui non esiste piena libertà di fissare i prezzi per i proprietari.

Limiti ai canoni di locazione

In generale, esiste una legge federale che limita a un massimo del 20% l’aumento degli affitti in 3 anni, percentuale che scende al 15% a Berlino. Inoltre, il cosiddetto “Mietenpreisbremse” impedisce al proprietario di fissare un prezzo superiore al 10% rispetto a quello ufficiale adottato dal Comune. Questa norma vige in 320 città tedesche. Come possiamo vedere, vi sarebbero tutti i presupposti per investire: tassi dei mutui ai minimi storici e qui ancora più bassi che altrove; bassi tassi di proprietà, che inducono a supporre vi siano grossi margini di crescita; benessere diffuso; piena occupazione, al netto del Covid; redditi elevati; crescita economica costante.

Eppure, la legislazione federale e quella locale tendono a mettere i bastoni tra le ruote a chi possiede un immobile e vorrebbe metterlo al frutto.

Diversi e stringenti le limitazioni alla libertà di concordare il canone di locazione con l’inquilino, tant’è che in 81 città tedesche il rendimento medio degli immobili è sceso di oltre mezzo punto percentuale nel 2019. Ed essendo i tedeschi un popolo di inquilini, la pressione dell’opinione pubblica sul governo federale e sulle amministrazioni locali è per accentuare tali limitazioni, non certo per rendere più agevole la vita ai proprietari. Detto questo, la Germania vale un pensiero.

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