Daniele Magliuolo
Ci siamo, il mercato immobiliare potrebbe finalmente tornare a vivere una nuova epoca d’oro, quanto meno per quanto riguarda alcuni settori, come quello dei cosiddetti mini appartamenti, un fenomeno nascente che prende le mosse dal Decreto Salvacasa il quale ha rivisto le misure delle nostre abitazioni dando il via libera anche per quelle più piccole. La misura si è ressa attiva a fine luglio, ma quali sono i suoi effetti sul mercato? Il suo scopo è rispondere all’aumento della domanda di abitazioni, soprattutto nelle grandi città, rendendo abitabili spazi più piccoli e con altezze ridotte.
Cosa sono i mini appartamenti secondo il decreto Salva Casa
Il decreto, originariamente approvato dal Consiglio dei ministri a fine maggio, interviene sui criteri di abitabilità di alcune strutture, introducendo eccezioni alle normative precedenti. In particolare, i monolocali potranno avere una superficie minima di 20 metri quadrati, contro i 28 metri quadrati previsti dalla legge precedente. I bilocali potranno scendere a 28 metri quadrati, rispetto ai 38 metri precedenti. L’altezza minima degli ambienti potrà essere di 2,4 metri, invece dei 2,7 metri richiesti in passato.
Nonostante queste modifiche, altri requisiti, come il rapporto aeroilluminante (il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento), non sono stati toccati.
Lo scopo del provvedimento, voluto dal governo Meloni, è aumentare il numero di abitazioni sul mercato, cercando di ridurre l’impennata dei prezzi delle case e degli affitti nelle principali città italiane. Uno studio condotto da Cesavo, un’azienda specializzata nella compravendita di immobili, ha analizzato l’impatto della nuova normativa su due delle città più popolose d’Italia: Milano e Roma. A Milano, su un totale di circa 16.100 abitazioni attualmente sul mercato, solo l’1% rientra nei nuovi parametri di abitabilità previsti dal decreto. Quasi tutte queste proprietà sono monolocali (98%), e il numero complessivo di appartamenti interessati è di 158 monolocali e 3 bilocali. Tuttavia, solo il 77% di questi mini appartamenti è immediatamente abitabile, mentre il restante 11% richiede lavori di ristrutturazione.
I prezzi secondo lo studio
Sul fronte dei prezzi, i mini appartamenti di Milano rimangono piuttosto costosi: il 43% ha un valore inferiore ai 100.000 euro, il 41% si colloca tra i 100.000 e i 200.000 euro, mentre il 14% supera i 200.000 euro. Di conseguenza, anche con la nuova normativa, la disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili rimane limitata. A Roma, la situazione è leggermente diversa. Sebbene siano state analizzate circa 30.300 abitazioni (quasi il doppio rispetto a Milano), solo lo 0,4% rientra nei nuovi parametri del decreto Salva Casa. Anche in questo caso, la maggior parte delle abitazioni interessate sono monolocali (69%), seguiti dai bilocali (20%). Complessivamente, si tratta di 121 mini appartamenti, di cui 83 monolocali e 24 bilocali.
Il patrimonio immobiliare di Roma sembra essere in condizioni migliori rispetto a quello milanese. Solo il 6% delle abitazioni richiede interventi di ristrutturazione, mentre ben l’86% è pronto per essere abitato. Inoltre, la maggior parte di queste proprietà ha un prezzo inferiore ai 100.000 euro (69%), con il 26% che si colloca tra i 100.000 e i 200.000 euro. Lo sblocco dei mini appartamenti rappresenta una misura che punta a migliorare la disponibilità di case nelle grandi città italiane, ma i numeri dimostrano che l’impatto immediato sul mercato immobiliare sarà piuttosto limitato.
Sebbene questa norma apra nuove possibilità per coloro che cercano abitazioni più economiche, soprattutto in città come Roma, i prezzi elevati continuano a rappresentare un ostacolo per molti potenziali acquirenti, soprattutto a Milano. Tuttavia, resta da vedere se, a lungo termine, queste modifiche saranno sufficienti a risolvere la crisi abitativa nelle metropoli italiane o se saranno necessarie ulteriori riforme.
In sintesi…
- Il decreto Salva Casa permette l’abitabilità di mini appartamenti con superfici e altezze ridotte, rispondendo alla crescente domanda di abitazioni nelle grandi città italiane.
- A Milano, solo l’1% degli appartamenti disponibili rientra nelle nuove regole e la maggior parte dei mini appartamenti è costosa, con solo il 43% sotto i 100.000 euro.
- A Roma, lo 0,4% degli appartamenti diventa abitabile grazie al decreto, ma la maggior parte di essi è già pronta all’uso e ha prezzi più accessibili rispetto a Milano.
