Mutui casa, la stretta di Praga contro una possibile crisi immobiliare

Cresce al ritmo del 4-5% all’anno negli ultimi trimestre, vanta una disoccupazione appena al 3% e da quando ha sganciato la corona dall’euro, il cambio si è rafforzato del 5% in poco più di un anno. Eppure, la Repubblica Ceca è inquieta per il suo successo economico e la banca centrale si sta preparando a contrastare una possibile crisi immobiliare, avendo registrato un’esplosione dei prezzi negli ultimi anni, tanto che alla fine dello scorso anno sarebbero risultati sopravvalutati del 14%, secondo le stime dell’istituto.

E se nel 2017 aveva già introdotto un tetto dell’80% del valore commerciale dell’immobile per i mutui casa (fino al 90% per non oltre il 15% delle erogazioni), adesso rilancia con misure ancora più restrittive, stabilendo che dal prossimo mese di ottobre le banche non potranno erogare finanziamenti per l’acquisto di un immobile per un importo superiore a 9 volte il reddito annuale del cliente. Non solo, il mutuo non potrà prevedere rate mensili che risultino superiori al reddito netto di oltre il 40%.

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Si chiamano misure micro-prudenziali e mirano a contenere i rischi derivanti dal comparto immobiliare. I prezzi delle case sono di molto aumentati nello stato dell’Europa orientale e attualmente a Praga un appartamento costa in media 75.600 corone al metro quadrato, pari a quasi 3.500 euro, circa un quinto del pil pro-capite ceco. Sarebbe il segno che anche nell’Europa dell’est si sia creata una potente bolla immobiliare, in grado di travolgere l’economia nel caso di crisi.

I mutui casa rappresentano in Europa una porzione del 60% di tutti i finanziamenti erogati. Si capisce quale impatto si avrebbe con il ripiegamento dei prezzi immobiliari e/o l’impossibilità per una fetta crescente della clientela di pagare le rate puntualmente, cosa che accadrebbe verosimilmente nel caso di una crisi economica.

Stando ai calcoli della banca centrale di Praga, le nuove regole scarterebbe non più del 10% della clientela attuale delle banche locali, i quali risulterebbero sprovvisti dei requisiti per potere accendere un mutuo dall’autunno prossimo.

La stretta sui tassi in arrivo

Ad aprile, era stato il Fondo Monetario Internazionale, all’interno del suo Article IV Mission, ad avere suggerito alla Repubblica Ceca di imporre regole vincolanti per limitare le erogazioni di nuovi mutui in relazione al valore dell’immobile da un lato e al reddito del cliente dall’altro. Nel biennio 2016-’17, ad esempio, i nuovi mutui sono aumentati mediamente in valore del 50% rispetto al biennio precedente e del 35% in rapporto al reddito del cliente. In pratica, nemmeno l’economia rampante ceca terrebbe i ritmi con il boom immobiliare in atto nel paese.

Dicevamo del cambio. In aprile, era prossimo a 25 contro l’euro, ma nelle ultime settimane risulta indebolitosi, pur di poco, in area 25,6, a seguito delle tensioni politiche e finanziarie in Italia. La distanza tra la condizione attuale della corona e quella attesa si dovrebbe tradurre, secondo gli analisti, in un paio di rialzi dei tassi in più rispetto alle previsioni precedenti e una prima stretta monetaria è attesa adesso già entro settembre, considerando che l’inflazione si attesti già oltre il target del 2% e che il tasso di crescita dei salari sia il più elevato degli ultimi 15 anni, grazie al raggiungimento della piena occupazione. E sappiamo come una politica monetaria restrittiva non vada spesso d’accordo con la crescita dei valori immobiliari e, anzi, comporti il rischio di un loro atterraggio duro e tale da scatenare tensioni finanziarie. Dunque, in attesa proprio di un rialzo dei tassi apparentemente imminente, Praga si prepara a mettere al sicuro i mutui.

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