Giuseppe Timpone
L’era dell’“easy money” è finita da un pezzo, ma in pochi avremmo scommesso che sarebbe stata seguita dal boom dei tassi di interesse. Non solo il denaro non è più facile come qualche anno fa, ma costa come mai negli ultimi decenni. Negli Stati Uniti, dove la Federal Reserve ha fissato i tassi al 5,50%, sui mutui a tasso fisso a 30 anni gli interessi in media sono già saliti sopra l’8%. Non accadeva dal 2000, cioè da 23 anni a questa parte. E pensare che alla fine del 2020, quando infuriava la pandemia, il tasso medio trentennale risultava sceso al 2,65%.
Boom rate negli Stati Uniti
Un esempio ci permette di capire l’impatto di quanto stia accadendo presso la prima economia mondiale. Alla fine del 2020, in media un’abitazione negli Stati Uniti era in vendita per quasi 360.000 dollari. Supponendo un anticipo cash del 20%, la rata dei mutui a tasso fisso a 30 anni risultava di circa 1.155 euro al mese. Attualmente, il prezzo di un’abitazione è salito in media a 430.300 dollari, pur in calo dai massimi di circa 480.000 dollari toccati l’anno scorso. Ai nuovi tassi e immaginando sempre un anticipo del 20%, la rata mensile risulterebbe esplosa a 2.525 dollari. In meno di tre anni, stiamo parlando di un incremento di 1.370 dollari, vale a dire che siamo in presenza di una rata più che raddoppiata.
E’ evidente che, per quanto siano stati più dinamici rispetto all’Europa, gli stipendi dei lavoratori americani non abbiano tenuto il passo con il boom delle rate sui mutui a tasso fisso. Questo segnala un grosso problema. Nel 2007, la crisi immobiliare negli States originò proprio dall’incapacità delle famiglie di ripagare i debiti contratti con le banche dopo che i tassi erano saliti nel giro di un paio di anni.
Mutui tasso fisso in Italia
C’è il rischio che anche in Italia i mutui a tasso fisso saliranno al 7-8% di interessi? A settembre, le banche italiane hanno leggermente erogato i prestiti per l’acquisto di un’abitazione a tassi appena inferiori su agosto. Prematuro affermare che si tratti di un’inversione di tendenza o almeno di una stabilizzazione. Tuttavia, ci sentiamo di dire che il mercato del credito nell’Eurozona risulterebbe incapace di sostenere significativamente più alti di oggi. L’economia è sull’orlo della recessione. Già lo è in Germania e neppure l’Italia è messa bene. La BCE dovrebbe o avere concluso la stretta sui tassi o procedere con un ultimo rialzo entro qualche mese. Il costo del denaro verosimilmente resterà inferiore a quello degli Stati Uniti.
Più in generale, il mercato immobiliare europeo non sembra così dinamico quanto oltreoceano. Almeno, non in gran parte del Vecchio Continente. Dunque, interessi all’8% sui mutui a tasso fisso trentennali dovrebbero restare confinati all’altra parte dell’Atlantico. Ciò non toglie che ulteriori rincari delle rate vi siano nei prossimi mesi, specie se il mercato scontasse un periodo di alta inflazione prolungato. A farne le spese sarebbero proprio coloro che volessero contrarre un nuovo mutuo a tasso fisso, visto che s’impennerebbero i tassi sul tratto lungo della curva (Eurirs).
