Mutuo a tasso variabile con cap, ecco cosa devi sapere prima di firmare

Il 2022 non sarà ricordato come un anno positivo per il mercato dei mutui. Il rialzo dei tassi d’interesse ha colpito senza dubbio i vecchi sottoscrittori dei mutui a tasso variabile, nonché tutti i nuovi sottoscrittori. Dalla stangata si sono sottratti solo coloro che prima di quest’anno avevano sottoscritto un mutuo a tasso fisso. Per loro, la rata è rimasta costante. I mutui a tasso variabile hanno accusato il colpo più duro. L’Euribor a 3 mesi, a cui per la gran parte sono agganciati, è schizzato dal -0,57% di inizio anno a poco meno del 2% di questa settimana.

Spostandoci nel segmento a tasso fisso, l’IRS a 25 anni, uno dei principali tassi di riferimento per il mercato, è passato dallo 0,57% a circa 2,20%.

Vi starete chiedendo se esistano soluzioni che consentano di limitare i rischi. Sottoscrivendo un mutuo a tasso fisso oggi, rischiate di pagare per tutta la durata rate mensili troppo alte, anche quando i tassi di mercato scenderanno. Viceversa, optando per un tasso variabile paghereste rate alte chissà per quanto tempo. E c’è sempre il rischio che continuino a salire.

Come funziona il tasso variabile con cap

Una possibile scappatoia sarebbe il mutuo a tasso variabile con cap. Esso consiste in un finanziamento a tasso variabile, ma con una peculiarità: la banca vi proporrà un tasso massimo, al di sopra del quale non paghereste mai. Ad esempio, supponete di avere sottoscritto un mutuo a tasso variabile con cap al 5%, con l’Euribor attualmente al 2% e uno spread dell’1%. Pagherete una rata mensile sulla base di un tasso del 3% sul capitale preso in prestito. Tuttavia, se l’Euribor salisse sopra il 4% e dato lo spread all’1%, la rata smetterebbe di crescere.

In altre parole, il tasso variabile con cap vi consente di conoscere sin da subito la rata massima che arrivereste a pagare.

Combina nei fatti i punti di forza dell’una e dell’altra tipologia: certezza della rata (massima) e possibili risparmi con il calo dei tassi. Ma ci sono un paio di accorgimenti da adottare prima di firmare. Il primo ha a che fare con gli spread. Per la banca il mutuo con cap significa dovere rinunciare ai guadagni con l’eventuale rialzo dei tassi sopra una data soglia. Di fatto, il mutuatario è come se si assicurasse contro un trend eccessivamente sfavorevole dei mercati.

Proprio per questa ragione, lo spread è mediamente più alto di quello che le banche fissano per i mutui a tasso variabile ordinari. E poi c’è l’entità del cap. Potrebbe essere uno specchietto per le allodole. Le banche, che hanno una buona capacità previsionale sull’andamento futuro dei tassi, potrebbero fissare una soglia massima molto alta o, comunque, che stimano non sarà raggiunta dal mercato entro gli anni successivi. In questo caso, vi ritrovereste a pagare un tasso d’interesse più alto per via dello spread, senza beneficiare effettivamente di alcunché.

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