Redazione Investireoggi
I nostri più attenti lettori si saranno accorti che nelle ultime settimane abbiamo focalizzato la nostra attenzione analitica sui mutui per acquisto della prima o della seconda casa, disponibili all’interno del mercato bancario italiano. Dopo aver eletto come mutuo più conveniente di inizio anno il Mutuo Intesa Sanpaolo (in particolare, in caso di abbinamento con l’Offerta Superflash), da qualche giorno abbiamo iniziato ad occuparci dei mutui per liquidità, quei finanziamenti ipotecari che permettono di “trasformare” il valore dell’immobile in denaro contante, utile per poter effettuare spese per operazioni non abitative.
Dopo aver puntato il nostro occhio osservatore sul Mutuo Contante di Unicredit, viaggiamo verso la destinazione Intesa Sanpaolo, al fine di comprendere se – oltre al mutuo per la prima casa – i finanziamenti della banca si rivelano i più convenienti anche per quanto concerne le finalità non abitative.
Le finalità ammesse.
Come sopra anticipato, il mutuo per liquidità può essere utilizzato per la copertura dei fabbisogni finanziari sorti in seguito a spese per investimenti materiali o immateriali (si pensi all’acquisto di auto, barche, macchinari), per l’acquisto di immobili non abitativi (ad esempio, un box auto), o per l’acquisto di immobili abitativi ubicati all’estero. Non sono invece ammesse – come da ordinarie condizioni dei mutui per liquidità – il consolidamento di passività e le ristrutturazioni di esposizioni debitorie (è ad ogni modo disponibile, per tale fine, un apposito mutuo per rifinanziamenti), o ancora gli investimenti di natura finanziaria o speculativa.
Importo ottenibile: fino a 400 mila euro.
Il primo elemento di estrema positività che possiamo incontrare nel nostro studio sul mutuo per liquidità di Intesa Sanpaolo, è relativo all’importo massimo finanziabile, pari a 400 mila euro (con un minimo di 31 mila euro). Si tratta, a ben vedere, di un limite assoluto davvero elevato, che può incontrare pochi elementi equivalenti all’interno dell’intero sistema bancario italiano.
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nel caso di finanziamento finalizzato a spese o investimenti, il limite di finanziabilità può essere esteso fino al 70% del valore di mercato prudenziale dell’immobile abitativo concesso in garanzia ipotecaria;
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nel caso di acquisto di immobili non abitativi, il limite di finanziabilità può giungere fino al 70% del minore tra il prezzo di acquisto (desumibile dal compromesso o dal preliminare di vendita) e il valore di mercato prudenziale dell’immobile;
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nel caso di acquisto di immobili abitativi ubicati all’estero, il limite di finanziabilità potrà invece arrivare al 70% del minore tra il prezzo di acquisto dell’immobile (costituirà base di conteggio l’atto di acquisto) e il valore di mercato prudenziale dell’immobile italiano, fornito come garanzia ipotecaria di primo grado.
Oltre al limite assoluto di 400 mila euro, rileviamo come discretamente elevato anche il loan-to-value, pari – sostanzialmente – al 70% del minore tra il valore di perizia e quello di effettivo acquisto. Un elemento certamente a favore del mutuo Intesa Sanpaolo.
La durata: da 6 a 30 anni.
La durata del piano di ammortamento del mutuo per liquidità di Intesa Sanpaolo potrà essere estesa tra un minimo di 6 anni e un massimo di 30 anni, con possibilità di scelta per le scadenze intermedie pari a 10, 15, 20 o 25 anni. A tale estensione temporale, potrà essere aggiunto un periodo di preammortamento: considerato che i fogli informativi non fanno espresso cenno alle caratteristiche di tale periodo, ne desumiamo che lo stesso debba intendersi come “tecnico”, e pari pertanto a quel periodo di tempo (nella misura massima di un bimestre) che intercorre tra il momento dell’erogazione e il momento del pagamento della prima rata del programma di rimborso, comprensivo del capitale, e degli interessi maturati nel preammortamento stesso.
La durata del mutuo per liquidità di Intesa Sanpaolo è discretamente ampia: contrariamente a molti prodotti concorrenti, la soglia dei 20 anni è nettamente superata, contribuendo a generare un altro elemento di positività nel nostro metro di giudizio sul finanziamento in questione.
Le spese per la stipula e la gestione del rapporto.
Consolidata la positività dei dati contrattuali (omogenei per tasso fisso e variabile) di principale riferimento sul fronte dell’importo e della durata, andiamo a comprendere a quanto ammontano le spese da sostenere per la stipula e per la gestione del contratto.
Per quanto concerne le spese di istruttoria, queste vengono percepite in misura fissa pari a 600 euro. Un importo discretamente rilevante in termini assoluti, ma comunque apprezzabile nella sua misura predeterminata, e indipendente dall’importo richiesto (che permetterà al mutuatario di poter abbassare il peso proporzionale dell’onere, al crescere dell’importo richiesto). Se ben vi ricordate, il mutuo Contante di Unicredit, che abbiamo esaminato appena pochi giorni fa, prevedeva spese di istruttoria comprese tra 750 e 1.300 euro. Il mutuo BNL Spensierato, invece, prevede spese di istruttoria pari all’1%. Di conseguenza, la previsione di spese di perizia, in misura fissa, pari a tale importo, costituisce certamente elemento apprezzabile e di natura non certo negativa.
Alle spese di istruttoria vanno inoltre aggiunte le spese di perizia, che l’istituto di credito percepisce sulla base dell’importo richiesto. Anche in questo caso, ci preme tuttavia sottolineare come il mutuo per liquidità a tasso fisso o variabile di Intesa Sanpaolo addebiti al cliente oneri relativamente accettabili, visto e considerato che per i mutui fino a 300 mila euro, la spesa di perizia (omnicomprensiva) è pari a 250 euro. L’onere sale a 300 euro in caso di mutui fino a 400 mila euro. La spesa di perizia percepita da Intesa Sanpaolo risulta così essere in linea con quanto proposto da BNL (250 euro, con il mutuo BNL Spensierato) e Unicredit (che con il suo mutuo Contante – che abbiamo esaminato pochi giorni fa – abbassa l’onere a quota 230 euro).
Ulteriori spese sono previste in caso di abbandono della domanda di finanziamento, per una commissione pari a 0,20 punti percentuali dell’importo della domanda stessa, con un minimo di 51 euro e un massimo di 154 euro, oltre al pagamento delle spese di perizia nel caso in cui sia già stata effettuata la stima sull’immobile.
Ad essere azzerate sono invece le commissioni di gestione della pratica e di incasso delle rate. Il costo delle emissioni delle comunicazioni di legge è previsto solamente nell’ipotesi di produzione e invio della copia cartacea (0,70 euro per invio) contro una assoluta gratuita in caso di rendicontazione online. Presente altresì una commissione pari a 1,50 euro per rata mensile, in caso di avviso cartaceo di scadenza, o quietanza di pagamento (commissione ridotta a 1 euro in caso di avviso online).
Aspetti assicurativi.
Prima di trarre le nostre considerazioni, diamo un ultimo sguardo alle caratteristiche del prodotto mediante l’analisi delle spese assicurative. Come la gran parte dei mutui ipotecari presenti sul panorama creditizio italiano, l’obbligatorietà dei prodotti di tutela è limitata alla sola polizza incendio, vincolata a favore dell’istituto di credito e depositata presso la stessa banca per l’intera durata del finanziamento. Il costo della polizza Incendio Mutui è pari a 0,185 per mille della somma assicurata, a sua volta pari all’80% del valore commerciale del fabbricato risultato dalla perizia, moltiplicato per il numero degli anni di durata. Sono invece facoltative tutte le altre coperture, come quelle contro i rischi di infortunio, malattia o perdita del lavoro da parte del mutuatario, a costi che ci sono sembrati essere sostanzialmente in linea con la concorrenza.
Le nostre impressioni.
Gli aspetti di appeal commerciale del mutuo per liquidità di Intesa Sanpaolo non mancano di certo: la presenza di un loan-to-value fino al 70%, la finanziabilità fino a 400 mila euro, la durata del piano di ammortamento allungabile fino a 30 anni, sono solamente alcuni degli elementi di maggiore apprezzabilità. Anche gli elementi più “penalizzanti” (in media il peso di spese di istruttoria o di spese di perizia complessivamente si aggira intorno ai 1.000 euro) sono comunque ben lungi dall’esser sconvenienti rispetto agli standard concorrenziali.
