Mutuo prima casa e non solo: spread, TAEG, prodotti misti, agevolazioni – come risparmiare

La ricerca del mutuo prima casa (e non solo) che fa al caso nostro non è certamente semplice, eppure bastano poche regole per valutare al meglio e scegliere il finanziamento più adatto alle nostre esigenze. La guida che proponiamo riguarda alcune questioni fondamentali e che è sempre utile sapere: innanzitutto l’analisi dello spread, in secondo luogo la valutazione del TAEG, l’attenzione ai prodotti misti e una conoscenza delle agevolazioni mutuo prima casa.

Come risparmiare sul mutuo prima casa (e non solo): l’analisi dello spread

Partendo dal presupposto che il piano di ammortamento delle banche e quindi la strutturazione delle rate contempla una quota capitale (da restituire) e una quota interessi (il guadagno della banca), la prima regola è presto detta: più contenuto sarà lo spread applicato dalla banca, più bassi saranno gli interessi.

Fondamentale è sapere che lo spread resta il medesimo per tutta la durata del finanziamento, per cui occorre scegliere la banca che applica lo spread più basso.

La valutazione del TAEG: come risparmiare conoscendo il costo reale del mutuo casa

Per scegliere con consapevolezza il mutuo casa che ci permette di risparmiare maggiormente, non occorre soltanto valutare il costo della singola rata, ma anche quello del mutuo nella sua globalità (che include anche molte spese accessorie da non sottovalutare). Per effettuare questa analisi, occorre effettuare un’attenta valutazione del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), il quale restituisce non solo il costo del finanziamento, ma anche tutte le spese accessorie, di istruttoria, di perizia e così via. Questo studio permette di comprendere davvero quale sia il mutuo casa più conveniente al netto di tutte le spese. Fondamentale è una questione ulteriore: molte banche presentano tassi d’ingresso, cioè percentuali particolarmente vantaggiose ma valide soltanto per i primi mesi e le prime rate, occorre prendere informazioni sul tasso a regime, valido per tutto l’anno.

Prodotti misti: permettono di risparmiare oppure no?

A volte può essere difficile scegliere tra un mutuo casa a tasso fisso e uno a tasso variabile. Esistono delle soluzioni intermedie – i prodotti misti – che possono convenire oppure no: l’importanza è la valutazione attenta della proposta. Essenzialmente, si tratta di due prodotti:

• mutuo a tasso misto: dà la possibilità di passare da un tasso fisso a uno variabile e viceversa, ma soltanto periodicamente e
• mutuo variabile con Cap: sottoscrizione di un finanziamento a tasso variabile ma che presenta un limite massimo oltre il quale la banca non può mai andare, neanche nel caso in cui i tassi di mercato dovessero superarlo.

In questo modo è possibile risparmiare? Non è detto: le banche applicano ai mutui concessi con questi prodotti misti costi maggiori (uno spread più alto, ad esempio), per cui occorre sempre effettuare un’analisi costi/benefici molto attenta.

Agevolazioni mutuo prima casa

Un ultimo elemento di cui tenere conto sono le agevolazioni e le detrazioni per il mutuo prima casa e il mutuo ristrutturazione. Bisogna, dunque, analizzare quali siano i requisiti per ottenere questa forma di sostegno:

• non avere usufruito in precedenza delle medesime agevolazioni,
• non si può essere proprietari o avere diritti di proprietà (uso, usufrutto) di un altro immobile (al 100% o in comune col coniuge) che si trovi nello stesso Comune in cui si intende acquistare l’immobile,
• non si può essere proprietari o avere diritti di proprietà (uso, usufrutto) di un altro immobile acquistato con le agevolazioni mutuo prima casa, anche se l’acquisto è stato effettuato dal coniuge e
• obbligo di residenza nello stesso Comune in cui si effettua l’acquisto e il cambio di residenza deve essere effettuato entro 18 mesi.

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