Mutuo ristrutturazione casa da Credem

Dopo Poste Italiane, Intesa Sanpaolo e Unicredit, andiamo a indagare tutte le caratteristiche del mutuo ristrutturazione casa di Credem, nelle sue principali versioni a tasso fisso e a tasso variabile, al fine di comprendere se il finanziamento del Credito Emiliano per le operazioni di intervento edilizio abitativo, sia più o meno conveniente rispetto ai concorrenti più diretti.

   

Importo finanziabile

I fogli informativi di Credem non forniscono un limite massimo quantitativo per quanto concerne l’importo finanziabile attraverso il mutuo ristrutturazione casa, né particolari dettagli per quanto riguarda la forma tecnica di mutuo per ristrutturazione casa, rispetto a quelli di acquisto e costruzione.

Ne consegue l’ipotesi di un loan to value che – presumiamo – debba essere inferiore a quello standard (80%) previsto per l’acquisto della prima o della seconda casa di proprietà, nel rispetto di limiti minimi e massimi che saranno esplicitati all’interno delle filiali dell’istituto di credito emiliano (il limite minimo, ad ogni modo, sarà pari a 30 mila euro).

   

La durata

Poche novità per quanto concerne la durata del finanziamento. I fogli informativi di prodotto la danno compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni, con durate intermedie pari a 10, 15, 20 o 25 anni. Risulta pertanto essere certamente di gradevolezza la presenza di un piano di ammortamento che potrà potenzialmente estendersi oltre i 20 anni, visto e considerato che non sono mancate, nelle nostre analisi sui prodotti dei competitors, dei limiti ben inferiori a tale soglia.

   

Le spese per la stipula del contratto

Descritte, pur brevemente, le caratteristiche in merito all’importo finanziabile e alla durata, vediamo quali sono le spese per la stipula del contratto e quelle per la gestione. I fogli informativi evidenziano la presenza, tra i primi, delle sole spese di istruttoria, per altro percepite in misura non certo più elevata di quanto applicato dalla maggior parte dei concorrenti: 0,50 punti percentuali sull’importo erogato, con un minimo di 300 euro.

Pertanto, nella nostra ipotesi di richiesta di un mutuo-tipo di 100 mila euro, da restituire in 20 anni (elemento che ci sarà utile durante la nostra successiva fase di confronto del finanziamento con i suoi principali concorrenti), avremmo subito l’applicazione di spese di istruttoria per 500 euro, trattenute al momento dell’erogazione.

Ad ogni modo, sebbene i fogli informativi li riportino separatamente, riteniamo opportuno includere nel novero delle spese da sostenere per la stipula del contratto di finanziamento anche quelle di perizia, rappresentate da un costo fisso di 250 euro, a beneficio dei tecnici esterni all’istituto di credito, cui la banca si appoggia per una valutazione ufficiale del valore di garanzia dell’immobile.

   

Le spese per la gestione del contratto

Passiamo dunque all’analisi delle spese per la gestione del contratto, oneri ricorrenti in grado di influenzare in maniera significativa, sul medio lungo termine, la convenienza del prodotto. Riscontriamo innanzitutto la presenza di spese di gestione della pratica pari a 39 euro annue: si tratta di una commissione francamente piuttosto “anacronistica”, visto e considerato che sono ben poche le banche che, al giorno d’oggi, prevedono ancora tale balzello.

Oltre alle sgradite spese di gestione annua, sono contemplate commissioni di incasso rata pari a 1,75 euro per addebito automatico in conto corrente, e 3 euro nell’ipotesi di pagamento per cassa. Non sono invece percepite spese per invio di comunicazioni periodiche.

   

Il mutuo a tasso fisso

Giungiamo dunque all’analisi del tasso di interesse fisso applicato al capitale oggetto di mutuo. Attualmente lo spread applicato al parametro di riferimento (rappresentato dall’IRS lettera con scadenza pari alla durata del mutuo) è pari a 4,50 punti percentuali. Ne deriva la presenza di uno schema di tassi di interesse finiti pari a:

• Durata pari a 10 anni, tasso di interesse applicato 6,940 punti percentuali
• Durata pari a 15 anni, tasso di interesse applicato 7,180 punti percentuali
• Durata pari a 20 anni, tasso di interesse applicato 7,180 punti percentuali
• Durata pari a 25 anni, tasso di interesse applicato 7,090 punti percentuali
• Durata pari a 30 anni, tasso di interesse applicato 7,030 punti percentuali

Nella nostra consueta ipotesi, relativa alla richiesta di un finanziamento pari a 100 mila euro, lo schema esemplificativo dell’importo delle rate mensili è il seguente:

• Durata pari a 10 anni, rata mensile di 1.158 euro
• Durata pari a 15 anni, rata mensile di 909 euro
• Durata pari a 20 anni, rata mensile di 787 euro
• Durata pari a 25 anni, rata mensile di 713 euro
• Durata pari a 30 anni, rata mensile di 667 euro

Cerchiamo ora di comprendere se il mutuo è più o meno conveniente dei concorrenti attraverso una rapida simulazione di quanto accade sul mercato bancario.

Innanzitutto, per quanto concerne gli istituti di credito esaminati nel corso degli ultimi giorni, ricordiamo brevemente come Unicredit offriva un tasso di interesse sui mutui a 20 anni pari a 7,20 punti percentuali, con una rata mensile di 787 euro. Un livello di onerosità che risulta pertanto essere esattamente in linea a quanto applicato da Credem nei confronti della propria clientela. L’altro big del credito che avevamo avuto modo di esaminare offriva invece un tasso di interesse finito ben inferiore, pari a 6,20 punti percentuali sul capitale oggetto di finanziamento. Estendiamo tuttavia la nostra ricerca anche ad altri competitors di principale riferimento.

La nostra ipotesi è sempre la stessa da più di due settimane: la richiesta di un finanziamento immobiliare ipotecario di 100 mila euro, su valore dell’immobile pari a 200 mila euro, da restituire in 20 anni, a tasso di interesse fisso. Non mancano, sul mercato, proposte più convenienti del 7,18% proposto da Credem: si pensi al 6,50% offerto da Banca Popolare di Milano (rata pari a 745 euro mensili, con spese di istruttoria pari a 400 euro e spese di perizia pari a 252 euro), o il 6,40% di Banca Sella (rata mensile di 740 euro, con spese di istruttoria pari a 850 euro e spese di perizia pari a 200 euro).

Per quanto concerne le banche online, con gestione a distanza, l’offerta più vantaggiosa sembra essere quella di Webank, con il Mutuo Fisso, tasso di interesse finito del 6,03%, TAEG del 6,23%, rata mensile di 718 euro, zero spese di istruttoria e di perizia.

L’offerta del mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso di Credem è quindi penalizzante rispetto a diverse altre proposte sul mercato bancario italiano, arrivando a scontare oltre un punto percentuale nei confronti dei best performer.

   

Il mutuo a tasso di interesse variabile

Cerchiamo quindi di analizzare quale sia la convenienza del mutuo a tasso di interesse variabile di Credem. Il principale parametro di indicizzazione è in questo caso rappresentato dall’Euribor di periodo, maggiorato di uno spread massimo pari a 4,50 punti percentuali. La tabella di riferimento dei tassi di interesse iniziali applicati sarà la seguente:

• Durata dai 10 ai 30 anni: tasso di interesse applicato pari a 5,937 punti percentuali

Lo schema esemplificativo degli importi delle singole rate per le varie durate, in riferimento a un mutuo di 100 mila euro, è invece il seguente:

• Durata di 10 anni, importo della rata pari a 1.086 euro
• Durata di 15 anni, importo della rata pari a 842 euro
• Durata di 20 anni, importo della rata pari a 713 euro
• Durata di 25 anni, importo della rata pari a 642 euro
• Durata di 30 anni, importo della rata di 597 euro

Come nostra abitudine, per comprendere se il finanziamento a tasso variabile di Credem sia davvero conveniente rispetto alla concorrenza, cerchiamo di comprendere quale sia il livello del costo applicato dai competitors. Unicredit, l’ultimo istituto di credito che abbiamo analizzato prima della banca emiliana, applica un tasso pari a 5,75 punti percentuali per le scadenze pari a 20 anni, con una rata di 702 euro (9 euro in meno rispetto alla proposta Credem). Intesa Sanpaolo si propone invece  con uno spread di 3,65 punti percentuali, con un gap notevolmente maggiore ai danni di Credem.

Ampliando il confronto agli altri istituti di credito, non mancano certamente le offerte più agguerrite. Sulle scadenze di lungo termine a 20 anni, notiamo ad esempio lo spread di 3,25 punti percentuali (contro il 4,50% di Credem) offerto dal Gruppo Ubi (con rata pari a 593 euro, spese di istruttoria di 750 euro, spese di perizia di 275 euro), o ancora lo spread di 3,65 punti percentuali del  mutuo Banca Popolare di Milano (rata mensile di 635 euro, spese di istruttoria di 400 euro, spese di perizia di 250 euro). Più simile è invece l’offerta Carige, con uno spread di 4,30 punti percentuali, ma azzeramento delle spese di istruttoria. Sul fronte delle banche online, con gestione delle pratiche a distanza, spicca il mutuo variabile di Webank, con spread di 2,80 punti percentuali, azzeramento di spese di istruttoria e di perizia, e conseguente rata pari a 591 euro.

   

Assicurazioni

Chiudiamo infine con un cenno alle spese assicurative, obbligatorie e facoltative. Tra le prime, ci si riferisce alla polizza assicurativa a copertura del rischio di incendio e di scoppio sull’immobile. Tra le seconde, ci riferiamo invece alle protezioni mutuo multigaranzia, a tutela della capacità di rimborso del mutuatario contro tutti i principali inconvenienti di grave entità.

   

Il nostro giudizio

Tassi di interesse troppo elevati (sia nella versione a tasso variabile che in quella a tasso fisso) ci impediscono di esprimere un giudizio positivo sul mutuo ristrutturazione casa di Credem. Costi di assicurazione e di stipula competitivi non sono sufficienti a controbilanciare il peso negativo di spread eccessivi.