Mutuo ristrutturazione casa da Poste Italiane

Proseguiamo il nostro periodico viaggio sui prodotti di finanziamento immobiliare avviando una nuova fase di indagine e di osservazione sui mutui per ristrutturazione, dopo aver analizzato quelli per acquisto della prima e della seconda casa, e quelli per liquidità. Il nostro viaggio parte oggi dal mutuo ristrutturazione casa di Poste Italiane, a tasso fisso, variabile o misto. Cerchiamo di comprendere se il prodotto creditizio disponibile presso tutte le agenzie delle Poste sia davvero conveniente, e quali siano i suoi principali punti di forza e di debolezza rispetto alla principale concorrenza.

   

L’importo utile per la ristrutturazione.

Un primo tratto caratteristico di tutti i mutui per ristrutturazione riscontrabili all’interno delle Poste Italiane è rappresentato dall’importo richiedibile, e utile per far fronte ai fabbisogni finanziari sorti per le operazioni di miglioramento della propria unità abitativa. L’importo domandabile alle agenzie postali potrà concorrere fino al 100% del costo delle spese di ristrutturazione da eseguire (indicate nel preventivo lavori da allegare alla domanda di mutuo), purchè non eccedano il 40% del valore di garanzia dell’immobile. Purtroppo i fogli informativi di prodotto non segnalano la presenza di un importo minimo e massimo ottenibile, elemento che sarebbe stato certamente gradito per poter osservare meglio le caratteristiche del servizio.

   

La durata.

La durata del piano di ammortamento del mutuo per ristrutturazione casa di Poste Italiane deve essere compresa tra un minimo di 10 anni e un massimo di 20 anni. La durata del programma di rimborso non risulta essere differenziata a seconda della tipologia tecnica di tasso applicata, e risulta comunque potere essere oggetto di eventuale operazione di estinzione anticipata del debito residuo, totale o parziale, in qualsiasi momento e senza pagamento di alcuna penale per la cessazione del rapporto prima della sua naturale scadenza contrattuale. Ammessa altresì la scelta di una scadenza intermedia pari a 15 anni, con previsioni sostanzialmente identiche alla maggioranza dei concorrenti delle Poste Italiane.

L’unica modalità di ammortamento è quella c.d. “francese”, con periodicità mensile dell’addebito delle rate (non risulta infatti possibile poter stabilire una periodicità differente, come quella trimestrale o semestrale).

   

Le spese per la stipula e la gestione del contratto.

Giungiamo quindi ad esaminare le spese da sostenere per poter stipulare il contratto, e quelle ricorrenti nella sua gestione. Il principale costo fisso sembra essere rappresentato dalle spese di istruttoria, percepite nella misura di 300 euro; a ciò occorre aggiungere ulteriori 300 euro (max) per spese di perizia tecnica, per un totale di 600 euro da addebitarsi al momento dell’erogazione dell’importo richiesto. Non sono invece presenti applicazioni di spese ulteriori, come le commissioni per la gestione della pratica, per l’incasso delle rate, e per l’invio delle comunicazioni.

   

Il mutuo ristrutturazione a tasso fisso.

Arriviamo dunque a discutere del termine di onerosità principale del mutuo ristrutturazione di Poste Italiane, rappresentato dal tasso di interesse applicato sul capitale oggetto di mutuo. La prima delle tre versioni del finanziamento immobiliare è rappresentata dal mutuo a tasso fisso, con tasso calcolato sulla base dell’IRS di durata, maggiorato di uno spread stabilito dall’istituto erogante, e attualmente pari a 2,65 punti percentuali.

Ne consegue che – sulla base dell’attuale livello dei tassi di interesse in vigore sui mercati finanziari – il calcolo dei tassi di interesse applicati sul capitale oggetto di mutuo ristrutturazione casa risulta essere:

• tasso annuo nominale pari al 4,974% per durate del finanziamento pari a 10 anni

• tasso annuo nominale pari al 5,284% per durate del finanziamento pari a 15 anni

• tasso annuo nominale pari al 5,321% per durate del finanziamento pari a 20 anni

   

Il conteggio esemplificativo di un importo della rata mensile per 100 mila euro di erogazione di capitale è pertanto:

• euro 1,059,00  per durata del finanziamento pari a 10 anni

• euro 806,00 per durata del finanziamento pari a 15 anni

• euro 678,00 per durata del finanziamento pari a 20 anni

Come nostra abitudine, per cercare di capire se il costo del finanziamento a tasso fisso per ristrutturazione casa, erogato dalle Poste Italiane, sia o meno congruo con quanto applicato dalla concorrenza, non possiamo che cercare di produrre una simulazione presso i principali competitors di mercato, ipotizzando la richiesta di un finanziamento per ristrutturazione, a tasso certo, pari a 100 mila euro, da restituire in 20 anni.

Sulla base delle prime verifiche effettuate, il mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso di Poste Italiane sembra essere piuttosto conveniente. I principali competitors riescono a fatica a portare il tasso di interesse finito sotto quota 6,00 punti percentuali, con evidenti gap in favore dell’istituto di credito erogante in questione.

   

Il mutuo a tasso di interesse variabile.

Soddisfatti da quanto previsto per il mutuo a tasso di interesse fisso, cerchiamo di comprendere se la convenienza sia o meno estesa anche ai finanziamenti con forme tecniche variabili. In questa ipotesi il parametro di riferimento potrà essere  costituito dall’Euribor a tre mesi maggiorato di uno spread attualmente pari a 2,65 punti percentuali.

Anche in questo caso, cerchiamo di riassumere la tabella dei tassi di interesse in corrente applicazione:

• tasso annuo nominale del 3,775% per durata del finanziamento pari a 10 anni

• tasso annuo nominale del 3,775% per durata del finanziamento pari a 15 anni

• tasso annuo nominale del 3,775% per durata del finanziamento pari a 20 anni

Ne conseguirà la formazione di un calcolo esemplificativo dell’importo delle rate come da seguente formulazione, per richiesta pari a 100 mila euro:

• euro 1.002,00 per durata del finanziamento pari a 10 anni

• euro 738,00 per durata del finanziamento pari a 15 anni

• euro 594,00 per durata del finanziamento pari a 20 anni

Procediamo quindi a cercare di comprendere se anche in questa occasione il mutuo ristrutturazione casa delle Poste Italiane si confermi o meno tra i più convenienti sul mercato attraverso la comparazione delle più importanti offerte bancarie italiane sulla base di una richiesta di capitale per 100 mila euro, da restituire in 20 anni a tasso variabile sull’Euribor.

Anche in questa ipotesi, il finanziamento di Poste Italiane ci sembra poter reggere adeguatamente la concorrenza, mediante condizioni di principale onerosità certamente molto interessanti e in grado di ergere il prodotto delle agenzie postali tra i più convenienti di mercato. Si avvicina alle condizioni applicate alle Poste il mutuo Webank a tasso variabile, che dinanzi a un tasso annuo nominale maggiore (con parametrazione all’Euribor a tre mesi, maggiorato di uno spread di 3 punti percentuali, contro lo spreadi 2,65 punti percentuali delle Poste), offre tuttavia l’esenzione di spese di istruttoria e di perizia.

   

Il mutuo ristrutturazione a tasso misto.

Infine, osserviamo le caratteristiche di economicità della terza versione del mutuo ristrutturazione casa di Poste Italiane, contraddistinta dall’applicazione di un tasso di interesse misto sul capitale oggetto di mutuo. Come noto, il mutuo a tasso misto consentirà di gestire in maniera più flessibile il finanziamento, consentendo al cliente di scegliere di partire con il tasso di interesse fisso o con il tasso di interesse variabile, e permettere una variazione della forma tecnica del tasso di interesse ogni 2, 5 o 10 anni. Alla scadenza di tali periodi, infatti, le Poste consentiranno al cliente di rivedere le condizioni di tasso, permettendo al mutuatario di valutare se proseguire con l’applicazione della forma previgente, o passare a quella alternativa.

Come conseguenza di quanto sopra, esisteranno tre differenti tipologie di mutuo ristrutturazione a tasso misto, ognuna delle quali distinta per la diversa periodicità dell’esercizio dell’opzione.

Per quanto concerne il mutuo a tasso misto rivedibile ogni due anni, le ipotesi possono essere le seguenti.

Partenza a tasso fisso:

• durata di 10 anni, tasso pari a 3,846 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 1.005 euro)

• durata di 15 anni, tasso pari a 3,846 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 732 euro)

• durata di 20 anni, tasso pari a 3,846 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 598 euro)

Partenza a tasso variabile:

• durata di 10 anni, tasso pari a 3,775 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 1.002 euro)

• durata di 15 anni, tasso pari a 3,775 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 728 euro)

• durata di 20 anni, tasso pari a 3,775 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 594 euro)

Per quanto concerne il mutuo a tasso misto rivedibile ogni cinque anni, l’unica ipotesi che muta è quella relativa alla partenza a tasso di interesse fisso (l’unica a cambiare parametro di riferimento, che passa dall’IRS a 2 anni a quello a 5 anni):

Partenza a tasso fisso:

• durata di 10 anni, tasso pari a 4,276 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 1.026 euro)

• durata di 15 anni, tasso pari a 4,276 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 754 euro)

• durata di 20 anni, tasso pari a 4,276 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 621 euro)

Infine, per quanto concerne il mutuo a tasso misto rivedibile ogni dieci anni, questo è l’aggiornamento dell’ipotesi a tasso fisso, con sola durata pari a 20 anni:

Partenza a tasso fisso:

• durata di 20 anni, tasso pari a 4,974 punti percentuali (rata per mutuo di 100 mila euro pari a 659 euro).

   

Le assicurazioni.

Il mutuo per ristrutturazione casa di Poste Italiane prevede l’obbligatorio abbinamento con una polizza assicurativa sull’immobile, con tutela contro i danni causati da incendio, caduta del fulmine, scoppio del gas e rischi connessi, per un valore iniziale pari all’importo del mutuo e comunque mai inferiore al debito residuo, con vincolo di beneficio nei confronti della Banca, fino alla concorrenza del credito residuo da questa vantato nei confronti del mutuatario. Il premio unico, da pagare in maniera anticipata, è calcolato moltiplicando l’importo del mutuo per 0,01 per mille, per la durata espressa in mesi.

Facoltativamente, invece, è possibile abbinare la polizza assicurativa “Posta protezione Mutuo” a protezione del credito contro i rischi di decesso, invalidità totale e permanente, inabilità totale temporanea, malattia grave e disoccupazione. Il premio unico, da versare in via anticipata, è invece calcolato moltiplicando l’importo del mutuo per:

• tasso del 2,659% in caso di durata del piano di ammortamento fino a 120 mesi

• tasso del 3,916% in caso di durata del piano di ammortamento compresa tra i 120 e i 180 mesi

• tasso del 4,918% in caso di durata del piano di ammortamento compresa tra i 180 e i 240 mesi.

   

Le nostre considerazioni.

Alla luce di quanto stabilito nei fogli informativi di trasparenza del prodotto, la nostra opinione sul mutuo ristrutturazione casa di Poste Italiane è sostanzialmente positiva. Il tasso di interesse applicato al capitale oggetto di finanziamento è infatti ben in linea con i top di mercato, mentre le spese accessorie (ivi comprese quelle dell’assicurazione obbligatoria) sono tutto sommato contenute e, seppure non in grado di rappresentare i livelli minimi concorrenziali, sono comunque ben controbilanciate da spread contenuti sui tassi, che portano l’onerosità della transazione su soglie di convenienza.