Giacomo Mazzarella
Come consuetudine, con il mese di dicembre arriva una scadenza che tutti i proprietari immobiliari in Italia devono tenere a mente. Parliamo della seconda rata a saldo dell’Imposta Municipale Unica (IMU). Infatti il 16 dicembre scade la rata a saldo dell’imposta. Un adempimento a cui sono assoggettati i titolari del diritto di proprietà su determinati immobili.
Si tratta di una imposta comunale, perché finisce nelle casse del Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’imposta stessa. Le regole generali sono stabilite dallo Stato, ma ogni Comune ha la possibilità di deliberare riguardo esoneri, esenzioni e riduzioni d’imposta.
Infatti, non mancano i casi di esenzione che i contribuenti conoscono poco. Oggi parliamo di immobili collabenti, che possono rendere esonerato dall’obbligo di pagamento il proprietario.
“Salve, mi chiamo Piero e ho da porvi una domanda relativa all’IMU che dovrei pagare su una mia casa. A maggio 2023 ho ereditato, causa decesso di mio padre, un terreno agricolo con annessa una piccola specie di casetta. Uso questa terminologia per spiegarvi bene che si tratta di un autentico rudere. Una sorta di capanna rurale dove in passato mio padre aveva delle galline da allevamento.
Mio padre però ha sempre pagato le tasse su questo immobile. Perché lo ha regolarmente registrato in Catasto. Ma vi assicuro che non è agibile e non è abitabile. Mi spiegate come posso fare a non pagare l’IMU adesso che si avvicina la scadenza di dicembre? Perché credo che per gli immobili derelitti non sia dovuta. Per colpa di questa casetta, entro nel perimetro dell’IMU, mentre in passato, avendo solo la casa dove abitò con la mia famiglia, non ho mai pagato l’Imposta.”
Niente IMU sulle case collabenti: ecco cosa sono questi immobili e come si fa a non pagare le tasse
Unità collabenti, questa la terminologia esatta con cui vengono definite alcune unità immobiliari non certo abitabili e quindi suscettibili di esenzione ai fini IMU.
Invece si paga sempre sulle seconde case e sulle prime case se sono censite in Catasto come unità immobiliari di lusso o di interesse storico, artistico o culturale (categorie catastali A1, A8, A9, ndr). Significa che anche sulla casetta rurale associata al terreno di cui parla il nostro lettore, l’IMU andrebbe pagata. A meno che non rientri nelle unità collabenti.
Cosa sono le unità collabenti
Per unità collabenti in genere si intendono fabbricati degradati, in rovina e fatiscenti, a tal punto da non essere abitabili e nemmeno atti a produrre reddito. In genere queste unità immobiliari vengono censite in Catasto alla categoria F2. E come sanno bene quelli che possiedono fabbricati di questo genere, nelle visure catastali questi immobili non hanno rendita catastale.
Dal punto di vista visivo, si tratta di immobili che non hanno il tetto, oppure che non presentano interamente le 4 facciate tipiche di una costruzione “in salute”. Fosse stato censito in catasto in queste condizioni e nella categoria F2, il nostro lettore potrebbe stare tranquillo perché si tratta di un immobile non assoggettabile ad IMU.
Anche perché si tratta di immobili che per essere resi agibili, se non addirittura abitabili, dovrebbero essere ristrutturati con interventi ben oltre la manutenzione ordinaria.
Cosa dice la normativa vigente in materia di unità collabenti
Una recente risoluzione del Dipartimento delle Finanze (la n° 4 del 2023, ndr), ha chiarito tutti i dubbi relativi a questo genere di fabbricati.
Perché anche se ruderi e fatiscenti, sono pur sempre immobili che hanno nella dignità fiscale un principio che la giurisprudenza e il legislatore spesso hanno utilizzato. Innanzitutto va detto che, fatiscenti o no, questi immobili hanno il diritto di essere registrati in Catasto. Anche se ai soli fini della identificazione, come specifica bene il DM 28 del 2 gennaio del 1998.
“Ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in Catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso anche le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa di un accentuato livello di degrado”.
Questo è ciò che si legge a chiare lettere nel DM.
Ecco la risoluzione del Dipartimento delle Finanze per quanto riguarda l’IMU sulle unità collabenti
Se dal punto di vista catastale le norme sembrano chiare, il Dipartimento delle Finanze nella risoluzione prima citata ha fornito alcuni chiarimenti in materia di Imposta Municipale Unica. Infatti, è confermato dalla risoluzione che non essendoci rendita catastale, l’immobile non è atto a produrre utile per il proprietario e quindi non è da assoggettare all’IMU.
Ma il nostro lettore dal padre, ha ereditato un immobile su cui il suo stesso genitore versava l’IMU. Evidente che in Catasto questo immobile non è censito in categoria F2. Significa che, a oggi, l’immobile viene considerato collabente solo dal nostro lettore. Ma questo non vuol dire che il lettore abbia torto.
Probabilmente ormai non farà in tempo a non versare l’IMU di dicembre, perché crediamo che l’immobile anche se rudere, avrà una sua rendita catastale su cui il padre calcolava l’IMU dovuta. Ma dopo dovrà adoperarsi affinché l’IMU non sia da pagare anche per gli anni a venire.
Serve un professionista con foto dell’immobile per cambiare le cose al Catasto ed essere esenti da IMU
Il nostro lettore però dovrà per forza di cose adoperarsi, magari spendendo dei soldi, da un tecnico del settore che deve provvedere a cambiare destinazione d’uso, categoria e qualità dell’immobile e presentare le giuste informative al Catasto.
Per effettuare la dichiarazione e l’iscrizione al Catasto di un fabbricato collabente, serve la documentazione idonea redatta da un professionista. Non si può certo operare semplicemente sulla parola. Ci vuole una istanza con allegate le foto dell’immobile. Perché servono a dimostrare che l’immobile sia nelle condizioni utili ad essere considerato collabente.
Allacci di luce, acqua e gas non ci devono essere per le unità collabenti
Oltretutto, il nostro lettore, alla pari di qualsiasi altra persona che si trova con un immobile di questo genere, deve produrre anche una autocertificazione. Una dichiarazione firmata dal diretto interessato dove si conferma che l’immobile non è abitabile e agibile e che è privo di allacci alla rete idrica, alla luce e al gas.
Bisogna dire che la procedura non è certo semplice. Anche perché per esempio, anche se non servono le planimetrie per l’istanza, un immobile con mura perimetrali al di sotto del metro di altezza, o senza l’intera copertura, non possono essere nemmeno accatastati. Evidente che per l’immobile del nostro lettore, non è questo il caso perché il padre pagava l’IMU.
