Novità affitti brevi. 21% o 26% sceglie il contribuente con un occhio al limite di impresa (L.di bilancio)

La Legge di bilancio 2024, L. n° 213/2023 interviene con importanti novità in maniera di affitti brevi. Nei fatti, facciamo riferimento a quelle locazioni della durata non superiore a 30 giorni, alle quali possono essere affiancate una serie di servizi quale, ad esempio, la fornitura della biancheria.

Con la Legge di bilancio, in caso di messa in locazione di più appartamenti,  la cedolare secca al 21% si potrà applicare solo per un immobile. Per gli altri scatta la tassazione maggiorata al 26%. Sarà il contribuente a scegliere su quale degli immobili messi in locazione far valere la tassazione più leggera.

La scelta sarà effettuata in sede di dichiarazione dei redditi.

Rimane invariato il limite oltre il quale l’attività di locazione si considera svolta in forma di impresa. Con la Legge di bilancio cambia anche la ritenuta effettuata dagli intermediari immobiliari e dai portali telematici per il tramite dei quali sono messi in affitto gli immobili. La ritenuta del 21% sarà a titolo di acconto e non di imposta.

Gli affitti brevi. Un cenno

Quando si parla di locazioni brevi, facciamo riferimento alla disciplina contenuta nell’articolo 4 del DL 50/2017.

Disposizione in base alla quale ai redditi derivanti dalle locazioni della durata non superiore a 30 giorni, è possibile applicare la cedolare secca al 21%. Si tratta di una chance, nulla toglie al contribuente di poter applicare la tassazione ordinaria Irpef.

Anche per le locazioni brevi, la cedolare secca riguarda le sole unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.

La tassazione agevolata è ammessa anche quando oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze, wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi di: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

La tassazione agevolata si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti: dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Affitti brevi. 21 o 26%, sceglie il contribuente con un occhio al limite di impresa (L. di bilancio)

In base a quanto detto fin qui, la tassazione per i redditi derivanti dagli affitti brevi può avvenire con la cedolare secca al 21%, ex art.4 del DL 50/2017.

Nella Legge di bilancio 2024, c’è una novità che riguarda proprio gli affitti brevi e la tassazione al 26%.

In particolare, l’art.1 c.63 prevede che per i redditi derivanti dalle locazioni brevi sarà possibile optare per la cedolare secca:

• con aliquota al 26%,
• al 21% solo per un’unità immobiliare  individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi

Ipotizziamo che il Sig. Rossi metta in locazione nel 2024 tre immobili di sua proprietà. Laddove decidesse di optare per la cedolare secca, solo su uno di essi, indicato in sede di dichiarazione dei redditi, potrà far valere la tassazione al 21%. Sugli altri due pagherà il 26%.

E’ anche percorribile la possibilità di tassare gli introiti relativi ad un immobile con la cedolare secca, optando invece per la tassazione ordinaria per gli altri “appartamenti”.

Non è detto che conviene applicare sempre la cedolare secca.

Cambia la ritenuta sugli affitti brevi

Laddove gli immobili siano messi in locazione tramite intermediari ossia intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici (ad esempio AIRBNB) questi laddove incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, sono tenuti ad effettuare una ritenuta sui “compensi” erogati ai locatori.

Fino ad oggi, la ritenuta del 21% veniva applicata a titolo di imposta. Nel caso in cui non sia esercitata in dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime degli affitti brevi,  la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Ora, in considerazione delle novità in materia di tassazione degli affitti brevi, la Legge di bilancio dispone che la ritenuta sia effettuata comunque a titolo di acconto. Questo perché la tassazione sale al 26%. Al verificarsi delle condizioni dette sopra. Dunque la ritenuta è a titolo di acconto perché copre solo una parte di quanto dovuto per legge (il 21% sul 26%).

A queste novità si aggiungono anche quelle in materia di CIN affitti brevi.

Obblighi fiscali degli intermediari

Sempre sulle ritenute, c’è da dire che, gli intermediari immobiliari o coloro che gestiscono i portali telematici, non residenti ma in possesso di una stabile organizzazione in Italia:

• qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti in parola, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi;
• adempiono agli obblighi fiscali in esame tramite la stabile organizzazione (effettuazione ritenuta, versamento all’Erario, certificazione unica al locatore).

Con la Legge di bilancio 2024, viene specificato che:

• gli intermediari residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro, qualora incassino i canoni o i corrispettivi da locazione breve, ovvero intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi fiscali mediante la stabile organizzazione;
• se privi di un’organizzazione stabile all’interno di uno Stato membro dell’Unione europea, adempiono agli obblighi fiscali nominando un rappresentante fiscale. Rappresentante individuato tra i soggetti di cui all’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato appartenenti allo stesso gruppo, sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

Gli intermediari residenti in uno Stato membro dell’Unione europea ma privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali.

Oppure nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale. Da individuarsi tra i soggetti di cui all’articolo 23 D.P.R. n. 600 del 1973.

Invariate le regole che fanno scattare l’attività di impresa

Rimangono invariate le regole in base alle quai l’attività di locazione breve è considerata svolta in forma imprenditoriale.

Ebbene, il regime delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, è considerata svolta in forma imprenditoriale.

Riassumendo…

• La Legge di bilancio 2024 prevede diverse novità in materia di affitti brevi;
• la tassazione con la cedolare secca sale dal 21% al 26%;
• per un solo immobile a scelta del contribuente, sarà possibile beneficiare della tassazione al 21%.