Opzione cedolare secca per il C/1 anche in sede di subentro

Per un contratto di affitto avente ad oggetto un locale di categoria catastale C/1 e stipulato nel 2019 per il quale il locatore non ha, in sede di registrazione, optato per la cedolare secca, lo potrà fare successivamente l’eventuale locatore subentrante.

Quanto detto trova conferma nelle istruzioni al Modello RLI, ossia il modello utilizzato per la registrazione del contratto e per gli adempimenti successivi (proroga, subentro, risoluzione, ecc.).

In premessa, vogliamo ricordare che è stato il comma 59, della Legge n. 145/2018, ad estendere l’ambito applicativo della cedolare consentendo di scegliere tale regime di tassazione opzionale anche con riferimento al canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

L’opzione è resa possibile anche per le pertinenze del C/1 purché locate congiuntamente al C/1 medesimo.

La possibilità della cedolare, tuttavia, è stata negata a quei contratti stipulati nel 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risultava in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’opzione in caso di subentro

Il legislatore, dunque, ha ammesso il regime anche per i locali C/1 ma solo con riferimento a quei contratti stipulati lo scorso anno e con l’esclusione di cui sopra.

L’opzione poteva essere fatta in fase di registrazione del contratto. Laddove, non esercitata in tale sede, potrà essere, comunque, fatta successivamente alla scadenza dell’annualità successiva oppure in sede di proroga.

Se eseguita in sede di registrazione la cedolare si applica per tutta la durata del contratto (salvo revoca anticipata), così come se esercitata in sede di annualità successiva il regime si applicherà per la rimanente durata.

Potrebbe, comunque, accadere che quando il locatore abbia registrato il contratto non ha scelto la cedolare preferendo la tassazione ordinaria.

Tuttavia, successivamente nel contratto gli subentra altro soggetto. Si pensi al caso del decesso: in questa ipotesi è l’erede a subentrare nel contratto di affitto e come risulta anche dalle istruzioni ministeriali al Modello RLI, il subentro andrà, comunque, comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento. In questa occasione il locatore subentrante potrà anche esercitare l’opzione per la cedolare, fermo restando che si tratti di contratto stipulato nel 2019 dal primo locatore.

Si ricorda che la scelta della cedolare non comporta applicazione di imposta di registro e di bollo e che si concretizza in un’imposta sostitutiva dell’IRPEF ed addizionali calcolata, sul 100% del canone di locazione annuo, con aliquota del 21% (se trattasi di locazioni ad uso commerciale come nel caso in esame).