Quando il condominio deve avere partita IVA?

Il condominio deve essere dotato di codice fiscale. In alcuni casi è tenuto ad avere anche la partita IVA. La partita IVA condominiale serve quando sorge la necessità, per il condominio, di dover emettere fattura verso terzi. E questa esigenza è stata individuata specificamente dall’Agenzia Entrate.

In primis, occorre ricordare la definizione di condominio e qual è il trattamento fiscale generale dei redditi incassati dal condominio stesso (come ad esempio, l’incasso percepito a seguito dell’affitto del parcheggio condominiale o di spazi pubblicitari).

Il condominio, nel nostro ordinamento è disciplinato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile. E’ una particolare forma di comunione che riguarda le parti comuni dell’edificio che necessita di essere amministrata.

L’amministratore di condominio ha compiti di carattere amministrativo, esecutivo e rappresentativo che permettono al condominio di agire in modo unitario nei rapporti con i terzi (fornitori, utenze, amministrazione finanziaria, IMU condominiale).

Le parti comuni del condominio

Le parti comuni condominiali (ossia le parti dell’edificio che appartengono ai singoli condomini in funzione dei millesimi di proprietà) sono individuate dallo stesso art. 1117 del codice civile e sono:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La partita IVA condominiale, quando scatta l’obbligo

Dal punto di vista fiscale, il condominio (quando nasce) deve dotarsi di codice fiscale e i compensi incassati per la concessione a terzi, dietro corrispettivo, dell’utilizzo della parte comune condominiale, costituiscono redditi in capo ai singoli condomini in funzione dei millesimi di proprietà.

Quindi, ad esempio, il corrispettivo pagato da un terzo al condominio per l’affitto di uno spazio comune condominiale (parcheggio, spazio pubblicitario, ecc.) non si configura come attività commerciale per il condominio. Ma tale corrispettivo è imputato ai singoli condomini in base ai millesimi di proprietà. In altre parole rappresenta reddito per questi ultimi ed in particolare rientra nella categoria dei redditi diversi (lett. l art. 67 del TUIR). Ogni condomino lo dichiara nella propria dichiarazione redditi al rigo D5 del Modello Redditi 730 o al rigo RL16 del Modello Redditi PF a seconda del modello dichiarativo presentato.

Il condominio, invece, è obbligato a dotarsi di partita IVA quando diventa produttore di energie rinnovabili. In particolare, l’Agenzia Entrate a questo proposito dice che la partita IVA condominiale NON è obbligatoria se il condominio è dotato di un impianto fotovoltaico con potenza fino a 20 Kw. Per contro, invece, la partita Iva condominiale è obbligatoria se l’impianto fotovoltaico è superiore a 20 Kw. In questi casi per il fisco si configura attività commerciale abituale.

Riassumendo…

• il condominio deve essere dotato di codice fiscale;
• i redditi percepiti dal condominio, ad esempio, per l’affitto a terzi di spazi comuni dell’edificio (parcheggio, spazio pubblicitario, ecc.) sono imputati ai singoli condomini in funzione dei millesimi di proprietà. Quindi, per ogni condomino la quota a lui imputabile rientra tra i “redditi diversi” da riportare in dichiarazione redditi;
• la partita IVA condominiale non è, in genere, obbligatoria;
• la partita IVA condominiale è obbligatoria, invece, se il condominio è dotato di un impianto fotovoltaico con potenza superiore a 20 Kw. In questo, la produzione di energia rinnovabile, si configura come attività commerciale abituale. Quindi, il condominio deve emettere fattura verso il gestore a cui cede la produzione. (Circolare Agenzia Entrate n. 17/E del 2023 e Risoluzione Agenzia Entrate n. 84/E del 2012).