Perché comprare casa con il rialzo dei tassi in corso resterà conveniente

Comprare casa non era mai stato così conveniente come in questi mesi. Tassi di mercato azzerati e prezzi degli immobili scesi sin da prima della crisi finanziaria mondiale del 2008-’09. Sappiamo che dietro al -20% medio accusato nell’ultimo decennio vi sono cause strutturali, come l’invecchiamento e il calo demografico, la stagnazione secolare dell’economia italiana, l’aumento dell’imposizione fiscale sugli immobili e l’azzeramento dell’inflazione che non incentiva all’acquisto di beni per la tutela del potere di acquisto, come era avvenuto particolarmente negli anni Settanta e Ottanta.

Ma negli ultimi mesi, le condizioni del mercato stanno divenendo meno generose. Se l’Euribor resta poco mosso, con la scadenza a 1 mese ancora al -0,55% dal -0,57% di inizio anno, è l’IRS ad avere registrato una brusca risalita lungo la curva. Tanto per fare un esempio, la scadenza a 20 anni si aggira ormai in area 0,46%, quando a inizio 2021 stava al -0,02%. Poiché i mutui a tasso variabile sono generalmente agganciati all’Euribor (a 1 o 3 mesi) e quelli a tasso fisso all’IRS sulle varie scadenze, notiamo come a farne le spese sarebbero in questa fase i nuovi contratti a tasso fisso. Se le banche adeguassero prontamente i loro tassi a quelli di mercato, a parità di spread oggi un nuovo mutuo a tasso fisso ventennale da 100.000 euro ci costerebbe 21,74 euro in più al mese rispetto all’1 gennaio scorso, cioè quasi 261 euro in più all’anno e ben +5.217,60 euro lungo i 20 anni.

Dunque, comprare casa diventerà improvvisamente meno conveniente? Non esattamente. Fatto salvo che le rate dei mutui a tasso fisso già contratti resteranno intonse, quale che saranno le future condizioni del mercato, il problema si concentrerebbe sui mutui a tasso variabile e sui futuri mutui, siano essi a tasso fisso o variabile. Si direbbe che l’immobile sia destinato a perdere velocemente appeal.

Ma la situazione è molto meno netta di quanto crediamo.

Comprare casa è più conveniente che mai e i prezzi degli immobili sono tornati a salire con il Covid

Analisi benefici-costi di un immobile acquistato con il mutuo

Il costo derivante dal comprare casa ricorrendo al mutuo è determinato dal tasso d’interesse. Per contro, il beneficio lo si ricava dal mancato pagamento del canone di locazione. In altri termini, se hai un immobile di proprietà devi pagare le rate, mentre se vivi in affitto dovrai pagare il canone. Ciò significa che possedere un immobile di proprietà diventa più conveniente quando i tassi di mercato sono bassi. Il fatto che essi stiano salendo non implica necessariamente che tra alcuni mesi o qualche anno non sarà più così. Infatti, il rialzo in corso risulta decisamente inferiore all’accelerazione dell’inflazione in tutta l’Eurozona. A dicembre, i prezzi al consumo mediamente nell’area diminuivano dello 0,3% su base annua, mentre a marzo sono aumentati dell’1,3%.

I canoni di locazione seguono l’andamento dell’inflazione, il ché è perfettamente logico, in quanto il proprietario dell’immobile tende sempre a riscuotere dall’inquilino un reddito almeno di pari potere di acquisto da un anno all’altro. Quand’anche in Italia per chi si avvale della cedolare secca non sia possibile fare aumenti nel corso del contratto, essi arrivano puntualmente al rinnovo dello stesso. La BCE segnala apertamente da mesi di voler tollerare tassi d’inflazione anche temporaneamente più alti del target “vicino, ma di poco inferiore al 2%”, al fine di compensare il lungo periodo in cui i prezzi sono cresciuti meno. Essa terrà verosimilmente bassi i tassi ancora a lungo e decisamente sotto i livelli d’inflazione (tassi reali negativi).

Per quanto sinteticamente accennato, dovremmo attenderci che i tassi di mercato nei prossimi anni salgano meno velocemente dei prezzi, cioè che le rate del mutuo comportino il sostenimento di costi inferiori a quelli crescenti che si affronterebbero vivendo in affitto.

Ne consegue che comprare casa resterebbe conveniente anche nel prossimo futuro, ma a una condizione: che l’inflazione italiana non restasse nettamente inferiore alla media dell’Eurozona. Questo, perché se così fosse la BCE si vedrebbe costretta ad alzare i tassi d’interesse, pur molto lentamente, in modo da reagire alla reflazione nell’area. E questo rincarerebbe anche i mutui italiani, a fronte di canoni di locazione che crescerebbero mediamente di poco. E a marzo, l’inflazione italiana è stata di mezzo punto più bassa di quella media nell’area.

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