Giuseppe Timpone
Un’abitazione di proprietà è il sogno di qualsiasi italiano, una delle cose che accomuna il Bel Paese da Trento a Pantelleria. Il rialzo dei tassi d’interesse sta rendendolo meno alla portata delle famiglie negli ultimi mesi. Ricorrere al mutuo è diventato più costoso e non aiuta di certo il fatto che i redditi degli italiani siano fermi ormai da decenni. Ma comprare casa oggi è più a buon mercato del passato. Non solo perché i tassi sui mutui stessi, pur aumentati quest’anno, risultano essere nettamente inferiori a quelli di non molto tempo fa.
Evoluzione del mercato immobiliare
Noi abbiamo cercato di capire l’evoluzione del mercato immobiliare italiano grazie al sito Idealista.it. Esso ci offre una buona panoramica sia nazionale che città per città per i prezzi di vendita e i canoni di locazione da inizio 2012. Come potete immaginare, i primi sono crollati. Sapete di quanto? Esattamente del 30% da gennaio 2012. In media, allora servivano 2.349 euro per metro quadrato a livello nazionale, mentre nello scorso mese di settembre ne bastavano 1.808.
Nello stesso arco di tempo, però, gli affitti sono aumentati. Non di tantissimo, ma pur sempre del 15,4%. Passano da 10,40 a 12 euro al mese per metro quadrato. E questo ci porta a una prima considerazione: prendere casa in affitto conviene sempre meno. Chi ha disponibilità finanziarie, farebbe meglio a comprare casa. Il perché è presto detto. All’inizio del 2012, l’acquisto di un’abitazione si ripagava in poco meno di 19 anni, mentre oggi in circa 12,5 anni. Cosa significa? Servono 6 anni e mezzo in meno per ripagarsi l’acquisto. Il dato, tuttavia, è al lordo delle imposte (IMU, sui canoni di locazione) che gravano sull’abitazione e che nella pratica riducono il rendimento dell’investimento.
A proposito di rendimento, esso è salito nel periodo considerato dal 5,3% all’8% lordo. Tenuto conto dei rendimenti offerti nei due periodi dai titoli di stato italiani a 10 anni, il premio risulta essere stato dello 0,80% nel gennaio 2012 e del 2,20% oggi. In parole povere, comprare casa oggi rende relativamente di più anche rispetto a un investimento “sicuro” come i BTp a lunga scadenza.
Comprare casa varia da regione a regione
Ma i prezzi di vendita non si sono evoluti dappertutto in modo uniforme. A settembre, il prezzo di vendita più elevato si riscontrava in Trentino-Alto-Adige a 2.635 euro e il più basso in Calabria a 914 euro per metro quadrato. Il rapporto tra le due regioni era di 2,88. Ai record storici toccati in Italia tutti tra primavera del 2012 e inizi 2014, la regione più costosa fu la Valle d’Aosta con 3.349 e la meno cara sempre la Calabria a 1.087 euro. Il rapporto tra prima e ultima era, dunque, di 3,3.
Venendo agli affitti, oggi si spazia dai 17,3 euro della Valle d’Aosta ai 6,8 euro dell’Umbria. Rapporto di 2,54, non significativamente maggiore del 2,38 di una decina di anni fa tra Valle d’Aosta (18,1) e Sicilia (7,6) di una decina di anni fa. Interessante notare, poi, che il punto più basso per i prezzi di vendita sia stato toccato sul mercato immobiliare italiano nel febbraio 2020 a 1.747 euro per metro quadrato, mentre la ripresa per gli affitti si ebbe nel giugno 2020. In altre parole, la pandemia sembra avere offerto una spinta ad entrambe le tipologie contrattuali. Forse, lo smart working ha influito positivamente sulla necessità di comprare casa o di trovare nuovi spazi abitativi da affittare per lavorare.
In compenso, ci starebbe pensando la crisi dell’energia a far ripiegare sia i prezzi di vendita che i canoni di locazione stipulati tra proprietari e inquilini. In estate, entrambi hanno ingranato la retromarcia.
