Plusvalenza superbonus: la tassazione non scatta sempre

Il Superbonus ha trasformato il panorama delle ristrutturazioni edilizie in Italia, offrendo significative agevolazioni fiscali per lavori di miglioramento energetico e sismico. Nel tempo, l’agevolazione fiscale stata interessa da nuovi interventi legislativi. Interventi di natura restrittiva. Da ultimo spiccala nuova disposizione introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che stabilisce un’imposta del 26% sulla plusvalenza per la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus, se venduti entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Pertanto, quando si tratta di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, sorgono domande cruciali riguardo alla plusvalenza IRPEF. Tra i dubbi quello si capire quando inizia il periodo di dieci anni necessario per stabilire se la vendita dell’immobile genera una plusvalenza soggetta a tassazione. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 156/2024, ha fornito chiarimenti essenziali su questo argomento, che approfondiremo di seguito.

Il caso dell’interpello

La situazione che ha richiesto l’intervento dell’Agenzia delle Entrate riguarda la vendita di due unità abitative tra fratelli. Nel 2021, due fratelli hanno ricevuto ciascuno il 50% di due immobili tramite donazione. Successivamente, hanno effettuato lavori di ristrutturazione usufruendo del Superbonus. Nel 2024, uno dei fratelli ha deciso di acquistare dall’altro la sua quota del 50% in entrambi gli immobili. La transazione è stata strutturata con un pagamento dilazionato in 120 rate mensili, con l’ultima rata prevista per il 2034.

Un aspetto chiave di questa transazione è l’inclusione della “riserva di proprietà”, regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile. In base a questa clausola, la proprietà degli immobili rimane al venditore fino al pagamento completo dell’ultima rata. Durante il periodo di rateizzazione, tuttavia, il compratore ha il diritto di utilizzo e deve farsi carico delle spese relative agli immobili.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate era: quale data deve essere considerata come riferimento per il calcolo del decennio, necessario per determinare se si verifica una plusvalenza superbonus tassabile?

Plusvalenza superbonus: vale data ultima rata

Nel dare la risposta al quesito sulla plusvalenza superbonus vendita a rate, per l’Agenzia Entrate, due date erano in gioco: la data del rogito nel 2024 o la data di pagamento dell’ultima rata nel 2034.

Se la vendita si considera conclusa nel 2024, la plusvalenza sarebbe soggetta a tassazione. Al contrario, se la data di riferimento è quella dell’ultima rata nel 2034, il periodo di dieci anni sarebbe già trascorso, escludendo così l’applicazione della tassa sulla plusvalenza.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la data rilevante per determinare la cessione dell’immobile è quella del pagamento dell’ultima rata. Questo principio si basa sulla risoluzione 28/E del 2009 e sull’interpretazione dell’articolo 1523 del Codice Civile, che stabilisce che la proprietà viene trasferita al compratore solo con il pagamento completo del prezzo concordato.

Nel caso specifico, l’acquisto si perfeziona solo nel 2034, al termine del piano di pagamento rateale. Di conseguenza, la cessione degli immobili non sarà considerata avvenuta prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione, escludendo così la possibilità di applicare la plusvalenza. In altre parole, non sarà dovuta l’imposta sulla plusvalenza realizzata in quanto la vendita si perfezionerà solo con il pagamento della 120° rata, cosa che avverrà nel 2024 quando saranno già trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile.

Un’interpretazione, dunque, che ha significative implicazioni fiscali per chi vende immobili ristrutturati con il Superbonus.

Riassumendo…

• Plusvalenza IRPEF: la vendita con Superbonus è tassata se avviene entro dieci anni dai lavori.
• Data di Cessione: determinata dal pagamento finale, non dalla stipula del rogito.
• Caso di Studio: fratelli vendono due immobili, pagamento dilazionato in 120 rate.
• Riserva di Proprietà: la proprietà trasferita solo dopo l’ultima rata, conforme all’articolo 1523 del Codice Civile.
• Chiarimento Agenzia Entrate: ultima rata fissa il trasferimento proprietà per calcolo della plusvalenza.
• Implicazioni Fiscali: pianificare vendite immobiliari può ottimizzare i benefici fiscali e ridurre la tassazione.