Prima casa e abitazione principale, il confronto (vademecum differenze)

Ho comprato casa e non ci devo pagare l’IMU perché per me è prima casa!

Quante volte abbiamo sentito questa affermazione. Un’affermazione che a volte è corretta ma che in altri casi può essere sbagliata. E il rischio è che non pagandoci l’IMU di conseguenza si è evasori.

L’IMU, infatti, non si paga sull’abitazione principale. E non sempre prima casa e abitazione principale coincidono.

Conoscerne le differenze, quindi, può essere utile ad evitare danni “fiscali”.

Si pensi al caso in cui Antonio abita ancora con i genitori nella casa di proprietà di questi ultimi e compra casa.

In tal caso Antonio, come vedremo di seguito, dovrà pagarci l’IMU sulla casa comprata pur essendo per lui “prima casa”.

L’agevolazione

Al concetto di prima casa e abitazione principale, il legislatore lega dei benefici fiscali. Per la prima casa c’è la c.d. agevolazione prima casa. In sostanza, se rispettati una serie di requisiti, sulla casa che si compra si pagano imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura agevolata rispetto a quelle ordinarie.

Per avere tale agevolazione, è necessario che siano rispettati tutti i seguenti requisiti:

• la casa che si acquista
  • NON deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9)
  • deve essere situata nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa;
• l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Di recente, l’art. 2 del decreto legge n. 69 del 2023 è intervenuto con una novità, stabilendo che nel caso di emigrazione per motivi di lavoro si può godere dell’agevolazione prima casa senza avere o spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione agevolata, o a condizione che:

• l’acquirente deve aver risieduto oppure svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni;
• l’immobile deve essere situato nel Comune di nascita oppure nel Comune in cui lo stesso soggetto aveva la residenza o svolgeva l’attività prima del trasferimento all’estero.

Abitazione principale, il confronto con la prima casa

L’abitazione principale, invece, è definita come quell’immobile in cui il soggetto e la sua famiglia hanno la residenza e dimora abituale.

Pertanto, potrebbe accadere che il soggetto abbia residenza e dimora in una casa e poi acquista un’altra casa. Quest’ultima, se rispettati tutti i requisiti di cui al precedente paragrafo, è considerata “prima casa” e quindi gode della relativa agevolazione sul pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Come detto, l’esenzione IMU si applica sull’abitazione principale e non sulla prima casa. Si applica sulla prima casa quando questa è anche abitazione principale per il soggetto. Ossia quando prima casa e abitazione principale diventano la stessa cosa.

Riprendendo l’esempio di cui in premessa, se Antonio continua a vivere con i genitori senza spostare residenza e dimora nella casa comprata, per Antonio, quest’ultima sarà “prima casa” ma non abitazione principale e quindi, su di essa potrà avere agevolazione prima casa ma non esenzione IMU.

Riassumendo…

• si parla di “prima casa” quando sono rispettati tutti i requisiti di cui alla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986. In questi casi spetta ‘agevolazione sulle imposte ipotecarie e catastali
• l’abitazione principale, invece, è quella in cui il soggetto ha residenza e dimora abituale
• spesso abitazione principale e prima casa coincidono. Altre volte possono non coincidere
• l’esenzione IMU, ad esempio, è per l’abitazione principale e non è detto che questa sia anche prima casa
• questo articolo è un aggiornamento del precedente “Prima casa ed abitazione principale: quali differenze?“