Andrea Amantea
In applicazione del sistema del “prezzo-valore”, la tassazione del trasferimento di un immobile avviene sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita.
Detto ciò, cosa succede se dopo che il contribuente ha beneficiato delle agevolazioni prima casa under 36 di cui al D.L. 73/2021, decreto Sostegni-bis, con applicazione del sistema prezzo-valore, il Fisco accerti l’inesistenza dei requisiti previsti dallo stesso decreto?
Ebbene la risposta non è così scontata.
Le agevolazioni prima casa under 36
In caso di insussistenza dei requisiti e delle condizioni per accedere alle agevolazioni prima casa under 36, il Fisco provvede a recuperare:
- le imposte dovute,
- gli interessi, nonché
- ad irrogare le sanzioni applicate in materia di di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” dalla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e dall’articolo 20 del DPR n. 600/1973.
Nello specifico, laddove comunque il contribuente rispetti i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa ma non quelli per le agevolazioni under 36: in caso di atto soggetto a imposta di registro questa è recuperata nella misura del 2 per cento e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Nel caso in cui l’acquirente abbia fatto ricorso, altresì, al mutuo, l’imposta sostitutiva è recuperata nella misura dello 0,25 per cento.
Ancora, se oltre a non aver i requisiti per le agevolazioni prima casa under 36, il contribuente non rispettava neanche quelli previsti in materia di agevolazioni prima casa ordinarie: l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%, con un minimo di 1.000 euro, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzione (30% della maggiore imposta dovuta).
Le sanzioni e le conseguenze nel caso di applicazione del sistema del prezzo-valore
Nella circolare n°12/2021, l’Agenzia delle entrate ha ribadito che la regola del “prezzo-valore” prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale.
Questa regola è ammessa, tuttavia, solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non si applica, inoltre, alle vendite assoggettate ad IVA.
Cosa succede se dopo che il contribuente ha beneficiato delle agevolazioni prima casa under 36 con applicazione del sistema prezzo-valore, decreto Sostegni-bis, il Fisco accerti l’inesistenza dei requisiti previsti dallo stesso decreto?
Ebbene, nella sopra citata circolare, il Fisco ha chiarito che il contribuente potrà comunque beneficiare degli effetti della disciplina del “prezzo-valore”, purché ne abbia fatto richiesta nell’atto di acquisto. Non potendo la stessa essere contenuta in un successivo atto integrativo (cfr. circolare n. 18/E del 2013, paragrafo 2.11 sulle agevolazioni prima casa ordinarie).
