Proroga superbonus condomini. Contratti e penali a carico dell’impresa

Al netto della proroga che a oggi sembrerebbe quasi impossibile, dal 1° gennaio 2024, il superbonus condomini subirà un taglio dal 110% al 70%. Infatti, con il nuovo anno verranno meno le deroghe previste per le spese 2023 dall’ultima legge di bilancio (L.n°197/2022). Legge che aveva confermato, al ricorrere di specifiche condizioni, l’aliquota rafforzata del 110%.

Poco importa quando è stato avviato il cantiere, le spese 2024 saranno agevolate solo al 70%.

Questo taglio potrebbe rappresentare un grosso problema per i cantieri già in essere, rispetto ai quali molte imprese non riusciranno a completare i lavori entro fine anno, perdendo la possibilità di beneficiare del 110 su tutte le spese legate ai lavori superbonus.

In considerazione di ciò, è possibile che nei contatti stipulati tra imprese e condomini siano state inserite della clausole che tutelano i condòmini nel caso in cui i lavori non dovessero terminare entro fine anno. Nei fatti, il contratto potrebbe far riferimento a specifiche penali a carico dell’impresa.

Il superbonus condomini

Prima di entrare nel merito della questione, è utile ricordare quali sono le aliquote agevolative del superbonus, così come individuate all’art.119 del DL 34/2020.

Quando si parla di aliquote agevolative si fa riferimento all’entità percentuale del bonus rispetto alla spesa da pagare per i lavori.

Detto ciò, in base al citato art.119 del DL 34/2020, decreto Rilancio, il superbonus spetta al:

• 90% per le spese 2023 (non più al 110%);
• 70% per le spese sostenute nell’anno 2024;
• 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Grazie alla  Legge di bilancio 2023, il taglio dal 110% al 90% può essere evitato al ricorrere di specifiche condizioni.

Infatti, rispetto alle spese 2023, continua ad applicarsi il 110 pieno:

• gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulta presentata la CILAS;
• gli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del decreto Aiuti-quater. Ossia in data 18 novembre 2022 e a condizione che per tali interventi, alla data del 31 dicembre 2022, risulti presentata la CILAS;
• per gli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa fra il 18 novembre 2022 e il 24 novembre 2022, sempre a condizione che per tali interventi, alla data dei 25 novembre 2022, risulti presentata la CILAS.

La stessa apertura vale per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Sconto in fattura e cessione del credito

Il rispetto delle suddette date consente anche di conservare il diritto ad esercitare le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito.

Posto che il DL 11/2023 ammette ancora tali opzioni se alla data del 16 febbraio 2023:

• per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus;
• gli interventi effettuati dai condomini, risulta adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
• gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
• gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, edilizia libera, è richiesto l’inizio dei lavori.

Per gli interventi in edilizia libera è necessaria una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art 47 del DPR n. 445 del 2000 in cui sia indicata la data di inizio dei lavori. Data che deve risultare essere antecedente al 17 febbraio.

Su cessione e sconto superbonus , ogni condòmino decide per se.

Proroga superbonus condomini. Contratti e penali a carico dell’impresa

Arriviamo così alla questione della mancata proroga del superbonus condomini, ex art.119. 

Infatti, al netto di eventuali novità che potrebbero essere adottate da qui in avanti, il 110 pieno si prenderà solo per le spese 2023, alle quali dovrà corrispondere uno stato di avanzamento lavori, SAL, con interventi effettivamente realizzati. Dunque, non è possibile pagare tutte le spese nel 2023 per poi rimandare la loro conclusione al 2024.

Da qui, la mancata proroga de 110 potrebbe essere un grosso problema per i condomini. Se i lavori si protraggono nel 2024 chi paga la parte della spesa non coperta dal superbonus?

I singoli condòmini potrebbero essere obbligati a pagare la differenza. Ossia il 30% della spesa complessiva (la percentuale si applica sempre nei limiti di spesa ammessa all’agevolazione per ogni singolo intervento).

Detto ciò, è possibile che nei contatti stipulati tra imprese e condomini siano state inserite delle penali a carico dell’impresa. Le penali hanno la funzione di andare a compensare la riduzione del beneficio fiscale spettante al condominio.

Non è escluso che le imprese cercheranno di trovare qualche escamotage per non pagare le penali. Tutto dipende dall’effettivo contenuto delle clausole contrattuali legate alla previsione delle penali. Da qui, la via del contenzioso potrebbe essere l’unica soluzione per permettere ai condòmini di far valere le proprie ragioni.

Riassumendo…

• Il 31 dicembre scade il superbonus 110%;
• in ogni caso, dal 1° gennaio 2024 le spese di ristrutturazione saranno agevolate solo al 70%;
• è sempre meno probabile la proroga del 110 anche per il 2024;
• il contratto tra impresa e condominio potrebbe prevedere delle penali.