Quadro B Modello 730 2012 – Guida alla compilazione

Modello 730 2012 Quadro B 

 

 

 

Soggetti tenuti alla compilazione del quadro B:

• Titolari di diritti di proprietà o di diritto reale di godimento su immobile in Italia iscritto al catasto come dotati di rendita. (portinerie e proprietà condominiali sono incluse a carico del condomino solo se la rendita personale è superiore a 25,82 €);

• Coniuge superstite con diritto di abitazione;

• Possessori di immobili non rurali (eventualmente con rendita presunta);

• Soci di società semplici o equiparate con rendite da fabbricati;

   

Beni immobili che non vanno dichiarati:

• Costruzioni rurali adibite ad uso agricolo anche se costituiscono abitazione;

• Costruzioni per attività agricole;

• Fabbricati rurali adibiti ad agriturismo;

• Unità immobiliari non utilizzate perché sottoposte a procedimento di ristrutturazione o risanamento a seguito di licenza o autorizzazione;

• Immobili usati come sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche etc. dai quali non si trae reddito;

• Immobili destinati esclusivamente al culto;

• Immobili all’estero (da inserire nel quadro D);

• Immobili di cui si dispone in comodato (vanno dichiarati dal proprietario);

   

Abitazioni in locazione: l’opzione della cedolare secca

Il regime della cedolare secca prevede un’imposta sostitutiva di Irpef, addizionali, imposta di registro e bollo .

Il locatore deve inviare raccomandata A/R al locatore in cui indica la scelta di questo regime e la rinuncia ad aggiornamenti del canone.

Base imponibile cedolare secca= canone di locazione annuo. Aliquota:

• 21% per contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero;

• 19%, aliquota agevolata per canoni concordati (tra organizzazioni di proprietari e inquilini) per Comuni con scarsità di offerta immobiliare.

   

Quando conviene la cedolare secca:

redditi totali del contribuente < 15.000 € non conviene

redditi totali del contribuente = 28.000 € indifferente

redditi totali del contribuente > 28.000 € conviene

 

Quando si può optare per la cedolare secca:

• In sede di registrazione: con modello Siria o modello 69, per contratti registrati dopo il 7 aprile 2011;

• In sede di dichiarazione: per contratti in corso nel 2011 o esenti da obbligo di registrazione (Attenzione: non spetta il rimborso di imposta e bollo già versate);

In entrambi i casi  barrare la casella 11 del quadro B.

 

Sezione I: redditi da fabbricati (tassazione ordinaria e cedolare secca)

Righi da B1 a B10

Per OGNI immobile va compilato un rigo da B1 a B10.

 

Nb Se nel 2011 è variata la quota di proprietà o l’utilizzo (esempio: da abitazione a locazione) o l’immobile è diventato inagibile per calamità naturali va compilato un rigo per OGNI situazione e barrata la casella 8 di continuità.

Vanno compilati due righi per immobili locati a soggetti disagiati con esenzione dallo sfratto.

 

Esempio: Tizio è proprietario di un appartamento locato con canone di 600 € mensili a Caio. Poiché nella famiglia di quest’ultimo è presente e convivente un invalido all’80% di anni 70 il giudice ha disposto il blocco della procedura di sfratto. Il 31 maggio l’inquilino lascia volontariamente l’appartamento che dal giorno dopo viene occupato da un amico del proprietario in comodato d’uso gratuito. Il proprietario godrà quindi dell’esenzione Irpef per 151 giorni dal 1 gennaio fino al 31 maggio (151 è il numero da indicare nella colonna 3).

 

Colonna 1: Va inserita la rendita catastale (reperibile dalla visura catastale o dal rogito) per intero (100%) ANCHE SE SI DISPONE SOLO DI UNA QUOTA DELLA PROPRIETA’. Se l’immobile non è censito indicare la rendita presunta. Il valore indicato nel rigo RB del Modello Unico 2011 va diviso per 1,05 prima di essere copiato (perché va messo al netto della rivalutazione del 5%).

Come si calcola la rendita presunta: i comuni sono divisi per zone censuarie, fare riferimento agli immobili simili rientranti nella stessa zona. Prima di tutto va stabilita la categoria catastale (A, B, C, D, E) in base alla destinazione del bene. Con il confronto con immobili simili individuare poi la classe di merito con corrispondente tariffa d’estimo.

Tariffa d’estimo x consistenza (numero di vani per immobili A, metri cubi per immobili B,  mq per immobili del gruppo C)= rendita catastale.

Colonna 2: Utilizzo. Riportare il codice:

1: per abitazione principale, ossia quella di dimora abituale. Se vengono indicati più immobili con lo stesso codice vanno specificati i giorni di possesso (totale: 365).

2: UID (Unità Immobiliare a Disposizione)

3: unità locata in regime di libero mercato

4: unità locata secondo equo canone

5: pertinenza di abitazione (esempio garage)

7: unità immobiliare di società semplici o equiparate

8: unità locata a canone concordato e sita nei Comuni ad alta densità abitativa

9: unità immobiliare non rientrante negli altri da 1 a 16

10: immobile concesso gratuitamente per dimora abituale di familiare

11: pertinenza di immobile tenuto a disposizione

12: immobile tenuto a disposizione da residenti temporaneamente all’estero

13: proprietà condominiale, ad esempio portineria (va dichiarata dal singolo condomino se il reddito individuale è superiore a 25,82 €)

14: immobili in Abruzzo locati a vittime del terremoto del L’Aquila

15: immobili in Abruzzo dati in comodato a vittime del terremoto del L’Aquila

16: immobile di interesse storico-artistico

Colonna 3: periodo di possesso, indicare i giorni (massimo 365) in cui è stato posseduto l’immobile.

Colonna 4: percentuale di possesso (100% se piena proprietà)

Colonna 5: codice canone. Da compilare se l’immobile è, anche parzialmente, locato. Inserire il codice:

1: 85% del canone (tassazione ordinaria)

2: 75% del canone (tassazione ordinaria; immobile sito a Venezia o nelle isole della Giudecca, Murano o Burano

3: 100% del canone se in regime di cedolare secca

Colonna 6: Percentuale del canone di locazione in base a quanto indicato nella colonna precedente. In caso di comproprietà si indica comunque il canone completo.

 

Attenzione: se il contratto di locazione include oltre all’abitazione pertinenze registrate al catasto con rendita autonoma si deve indicare nella colonna 6 la quota di canone per ciascuna unità. Se nel contratto il canone non è precisamente suddiviso tra abitazione e pertinenza si applica la formula:

quota di canone per la pertinenza= (canone totale annuo x rendita pertinenza) / totale rendite

 

Esempio: Tizio paga per locazione di appartamento incluso garage (registrato al catasto con rendita autonoma) 9000 euro annui.

Le rendite dell’appartamento e del box sono rispettivamente € 450 e € 100 la quota del canone per la pertinenza sarà:

(9000×100)/550= 1637 €

Colonna 7: casi particolari. Inserire i codici:

1. Per immobili dichiarati distrutti o inagibili dal Comune per eventi sismici o naturali (mettere il codice 9 nella colonna 2 “utilizzo”);

1. Unità inagibile per altre cause e con richiesta di revisione della rendita mettere il codice 9                   nella colonna 2 “utilizzo”);

2. Immobile locato per cui  è stato ottenuto provvedimento di sfratto per morosità;

3. Immobile in comproprietà e dato in locazione solo parzialmente (nella colonna 6 andrà indicata la quota del canone annuo che spetta direttamente al contribuente);

4. Immobile locato con sospensione della procedura di sfratto

Colonna 8: barrare in caso di “continuazione rigo” se si tratta dello stesso immobile del rigo sopra (Esempio: locazione stagionale).;
Colonna 9: codice catastale del Comune.

Colonna 10: Ici dovuto per il 2011.

Non va compilata in caso di:

• Esenzione dal pagamento Ici

• Immobili condominiali per cui ha provveduto l’amministratore

Colonna 11: opzione cedolare secca.

Va compilata se nella colonna 2 “Utilizzo” è stato inserito il codice:

• 1: locazione parziale abitazione principale

• 3: canone libero

• 4: equo canone

• 8: canone concordato con aliquota del 19%

• 14: locazione agevolata per immobile in Abruzzo

• 16: locazione immobile di interesse storico-artistico

   

Attenzione:

• Va indicato l’ammontare DOVUTO non quello già VERSATO

• In caso di COMPROPRIETA’ va indicata solo la percentuale personale

Sezione II: dati di contratti di locazione e comodato

Riduzioni previste:

• 30% in caso di:

° immobile situato in comune ad alta densità e locato con canone convenzionale

° immobile in Abruzzo locato o dato in comodato a vittime del terremoto

Colonna 1: indicare il rigo della Sezione 1 in cui sono stati inseriti i dati dell’immobile

Colonna 2: se sono stati compilati più modelli indicare il numero

Colonne 3, 4, 5 e 6: estremi del contratto di locazione o comodato. Nell’ordine:

• Data

• Serie: indica la modalità di registrazione (3, 3A, 3B, 3P, 3T)

• Numero e Sottonumero di registrazione

• Codice Ufficio Agenzia delle Entrate (ricavabile dal sito)

 Colonna 7: barrare per contratti di locazioni di massimo 30 giorni (non vengono registrati quindi non vanno compilate le colonne da 3 a 6);

Colonna 8: anno di presentazione della dichiarazione ICI;