Regime Forfettario. Come trasferire un immobile dalla sfera imprenditoriale a quella privata

La Legge n°197/2022, Legge di bilancio 2023 conferma la possibilità di estromissione degli immobili strumentali dalla sfera d’impresa a quelle privata. In particolare, viene disposto che le disposizioni concernenti la c.d. estromissione dei beni di imprese individuali – ossia la possibilità di escludere beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, assegnandoli alla sfera privata dell’imprenditore dietro pagamento di un’imposta sostitutiva – possano applicarsi anche alle esclusioni dei beni posseduti alla data del 31 ottobre 2022. L’estromissione deve avvenire dal 1° gennaio 2023 al 31 maggio 2023.

L’operazione richiede che la qualifica di imprenditore individuale sia rilevata alla data del 31 ottobre 2022 e fino al 1° gennaio 2023, almeno.

L’operazione consente di rivedere l’assetto patrimoniale dell’impresa.

Vediamo a quali regole devono attenersi i contribuenti in regime forfettario per perfezionare l’estromissione.

L’estromissione degli immobili dell’imprenditore individuale

Il comma 106 della Legge di bilancio ripropone l’estromissione agevolata.

Questa volta, la possibilità può essere sfruttata dall’imprenditore individuale, anche in regime forfettario, che alla data del 31 ottobre 2022 possedeva beni immobili strumentali. E che entro il 31 maggio 2023, opta per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa. Con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2023.

Il versamento dell’imposta sostitutiva  richiesta ai fini dell’operazione, deve essere fatto in due rate: rispettivamente, entro il 30 novembre 2023 e il 30 giugno 2024. La base imponibile dell’imposta sostitutiva è data dalla differenza tra il valore normale dei beni (art.9 del TUIR) e il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2016. E tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti).

I beni oggetto di estromissione nel regime forfettario

L’esclusione dal patrimonio dell’impresa disciplinata dalla disposizione in commento, riguarda i beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del TUIR, posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2022 e precisamente i beni immobili:

• strumentali per destinazione, che sono utilizzati cioè esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
• strumentali per natura, cioè “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.

Sono strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione a ufficio sia prevista
nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria (vedi circolare 26/E 2016).

Il comportamento concludente

Detto ciò, per avvalersi dell’estromissione è sufficiente:

• un comportamento concludente come la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale o sul registro dei beni ammortizzabili,
• il perfezionamento dell’operazione indicando il valore dei beni e dell’imposta sostitutiva in dichiarazione dei redditi, quadro RQ del modello Redditi.

L’eventuale mancata compilazione della corrispondente sezione del Modello Unico PF – relativa all’operazione di estromissione dei beni – può essere sanata al più tardi entro i termini di cui all’articolo 2, comma 7, del D.P.R. n. 322 del 1998, (i.e. entro novanta giorni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi).

Un versamento omesso, insufficiente o tardivo dell’imposta sostituiva non ostacola il perfezionamento dell’estromissione.

Estromissione anche per il regime forfettario

Come detto in premessa, anche i contribuenti in regime forfettario possono sfruttare la chance di estromissione agevolata.

A tal proposito ci vengono in aiuto le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la risposta n° 391/2019.

In tale documento di prassi è stato messo in evidenza come essendo che nel regime forfetario le plusvalenze non hanno alcuna rilevanza fiscale, l’imposta sostituiva da versare ai fini dell’estromissione sarà pari a zero.

Da qui, nel citato documento, è specificato che:

i contribuenti che applicano il regime cd. forfetario annoteranno l’estromissione nei registri tenuti fino al periodo d’imposta antecedente all’ingresso nel cd. regime forfetario che recano iscrizione dei beni immobili interessati, in quanto esonerati dalla tenuta del registro dei beni ammortizzabili nonché dal registro degli acquisti Iva (cfr. paragrafi 4.1 e 4.2 della circolare n. 9/E del 2019). Non sarà necessario, altresì, rappresentare nel quadro RQ della dichiarazione dei redditi 2020 per il periodo d’imposta 2019.

Se trattasi di operazione rilevante ai fini Iva (dipende dall’immobile oggetto di estromissione e dalle condizioni di detrazione dell’Iva applicate all’acquisto originario), dovrà essere emessa autofattura.

Nel complesso, i contribuenti in regime forfettario godono di semplificazioni anche dal punto di vista dell’operazione di estromissione.